问答题企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2，公寓售价为45b0元/m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2，公寓为1800元/m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售侨的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件完成以下计算。 1．该宗地在规划条件下的土地使用权价格。 2．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给申作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得的公寓面积是多少。
问答题某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有企业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
问答题基准地价法求取委估地块综合用途地价 1．基准地价
北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有土地使用权基准地价》《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了调整更新，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。
{{B}}表 北京市出让国有土地使用权基准地价表 单位：元/平方米{{/B}}
土地用途
价格类型
土 地 级 别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
八级
九级
十级
商业
基准地价(楼面熟地价)
7210～9750
5680～7680
4530～6130
3720～5090
2720～4000
1970～2900
1150～1980
530～1180
25～540
140～260
楼面毛地价
2660-4900
1680～3120
1500～2420
1240～1860
970～1450
720～1090
500～740
360 540
180～380
90～190
综合
基准地价(楼面熟地价)
5540～8250
4440～6000
3620～4940
2650～3900
1960～2790
1290～2080
880～1320
430～900
200～450
140～260
楼面毛地价
1640～4500
1460～2200
113～1690
880～1320
660～990
500～740
400～600
250～470
140～260
90～150
居住
基准地价(楼面熟地价)
4740～7000
3800～5760
2730～4590
2090～3600
1500～2790
1060～1820
630～1080
330～650
180～370
140～260
楼面毛地价
1710-3000
900～2100
550～1300
400～930
300～680
190～430
150～350
120～280
100～220
90～50
工业
基准地价(楼面热地价)
1200～1800
1000～1220
850～1050
600～900
420～680
310～510
220～330
150～240
100～170
楼面毛地价
420-850
430～530
340～440
270～360
195～300
135～225
100～160
60～100
20～60
调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地1～6级的开发程度为“七通一平”，7～10级的开发程度为“五通一平”；工业用地1～5级的开发程度为“七通一平”，6～9级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地1～6级的平均容积率为2，7～10级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。 基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。
问答题一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：
(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/hm2。
(2)与A宗地处于同一区域中于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/m2。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/m2。
(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元m2，从征地到完成“三通一平”的开发周期为一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/m2，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/m2。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表如下所示。
交易情况指数
地价指数
区域因素指数
个别因素指数
待估宗地
100
118
95
100
征地案例比较案例(一)
80
118
95
100
出租案例比较案例(二)
108
106
95
102
出让案例比较案例(三)
112
100
105
105
请根据上述资料，评估该宗地在2006年6月，达到“三通一平”条件，50年土地使用权价格。
问答题有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开：发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为50%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开：发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为 20%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。
问答题某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为2007年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3500m
2
，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.2。该办公楼建成后，预计售价为9000元/m
2
，开发期为两年，建筑费为3600元/m
2
，专业费和不可预见费分别为建筑费的3%和2%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的20%；税金为房地产售价的5%，年贷款利率为5.5%，土地还原利率为6%。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按10元/m
2
计收；耕地开垦费按15元/m
2
计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，土地开发费为80元/m
2
，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为20%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于120元/m
2
，住宅用地土地出让金最低不得低于250元/m
2
，商业用地出让金最低不得低于500元/m
2
。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于250元/m
2
，住宅用地土地出让金最低不得低于450元/m
2
，商业用地出让金最低不得低于900元/m
2
。
(1)请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。
(2)经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿?
(3)该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地?
问答题某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通信、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料：
征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。
土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/m2。
假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。
问答题一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？
项目其他有关资料如下。
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/建筑m2，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
问答题C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。
实例编号
交易类型
交易地点
土地用途
地价或租金/(元/m2)
年期
容积率
交易时间
区域因素比较
个别因素比较
开发程度
A01A02A03A04B01C01A05C02A06H
转让出让租赁转让抵押清算出让清算转让转让
A市A市A市A市B市C市A市C市A市A市
商业住宅商业商业商业工业住宅商业商业商业
8583424379280121040562476(楼面地价)
40703835405050404038
2.02.01.92.23.00.60.62.02.02,1
1998.5.31998.7.41999.6.21997.4.81997.10.11998.9.301998.8.91996.7.71997.2.21999.7.31
0-3+50 0 0-2000
+30-2+400-30-40
****************** 注：开发程度.*“表示宗地外”“七通一平”和宗地内“三通一平”；**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；** *表示宗地内外“七通一平”。 区域因素和个别因素对地价的修正系数(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)，数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。 其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%。A市的容积率对地价的影响是，容积率以2为100%，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。
问答题二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。
(1)案例资料。
案例编号
交易类型
交易地点
土地用途
地价或租金/(元/m2)
年期
容积率
交易时间
区域因素比较
个别因素比较
开发程度
A01
转让
A市
商业
858
40
2.1
1998.5.3
0
+3
*
A02
出让
A市
住宅
342
70
2.0
1998.7.4
-3
0
*
A03
租赁
A市
商业
43
35
1.9
1999.6.2
+5
-2
**
A04
转让
A市
商业
792
40
2.2
1997.4.8
0
+4
**
B01
抵押
B市
商业
801
50
3.0
1997.10.1
0
0
**
C01
清算
C市
工业
210
50
0.6
1998.9.30
0
0
***
A05
出让
A市
住宅
424
40
1.6
1998.8.9
-2
-3
*
C02
清算
C市
商业
562
40
2.0
1996.7.7
0
0
***
A06
转让
A市
商业
476(楼面地价)
38
2.0
1997.2.2
0
-4
*
H
转让
A市
商业
2.1
1999.7.31
0
0
**
注：①开发程度说明。*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”，**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”，***表示宗地内外“七通一平”。
②区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)。数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
(2)其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10%；A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4%。A市商业用地还原率为4%；1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/m2。
计算题(一)S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
(1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
(2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3．3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
(3) 该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平 整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元 /㎡。
(4)其他相关资料：
1)该市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0．5%。
2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。
3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1%。
4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为－2%，住宅为3%。 5)基准地价系数修正公式为：宗地地价－基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
计算题(二)某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用 途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银 行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下：
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和 80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的 l2%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%.银行贷款利息 率为10%。
计算题(一)甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于 K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800㎡，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950㎡的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况， 甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
该评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/㎡(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/㎡(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0．2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
计算题(一)某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。
土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2， 红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平 整)。由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减(该扣减数额是当 地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。
其他有关资料：
(1)以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0．5%。
(2)该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2008年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通’’(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。
(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。
(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0．1，均向上修正2个百分点。
(6)土地还原率为6%。
(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
计算题(二)某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易宴例(宗地A、B、C、D)。整理后见下表。此外，估价师还获取了以下资料和信息：(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点。(2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。(3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2%。(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1%。(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2%。(6)假定产业集聚度分为低、较低、～般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%。(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，可忽略。(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。(10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5%。(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。(12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；征地开垦费，按l0元/㎡计收。(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/㎡；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为l5%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6．57%，土地还原利率为6%。请根据上述资料和素材完成如下任务：(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。（2）根据上述资料以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0．5)
分析题
分析题若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。
分析题土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3800元/㎡(建筑面积)，剩余法评估结果为 3100元/㎡(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元，如要满足银行的要求，估价机构采取的措 施是（ ）。
M市B房地产开发公司于2006年7月取得某市5000m
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商业用地40年期国有土地使用权，并于2007年2月，完成了开发工程进度的90%，开发商在取得房地产预售许可证后，B房地产开发商与某商场签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现由于资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向某金融机构进行融资，并委托了本市某土地评估机构对土地进行评估。经土地估价师调研之后，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/m
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。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。
请就上述背景回答问题：
判断题土地还原利率一定时，土地收益越大，则地价越高。( )