某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。(1)A公司是一家国有公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城1km左右。(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。(4)2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。(5)2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地。其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20％，基础设施费比2002年增长了10％。问题：

某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限70年，容积率为2。2006年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。 算式1：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价 算式2：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原合同出让价 算式3：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。 回答以下问题。 1．最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的？为什么？如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列，并简单说明理由。 2．该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续？ 3．测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定？请说明理由。 4．按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的？对地价补交额度会有什么影响？ 5．谈谈你对制订补地价政策方面的建议？

某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。 下面是该事务所此次估价工作日志的内容。 (1)5月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。 (2)5月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。 (3)5月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。 (4)5月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。 (5)5月23日下午，开始调查资料。 (6)5月25日上午，开始撰写报告。 (7)5月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。 (8)5月30日上午，收到国土资源局付款。 关于评估技术路线和方法，日志有以下记录。 (1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。 (2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。 请阅读上述事件后回答以下问题。 1．仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题？ 2．确定土地估价事项的内容一般包括哪些？ 3．确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？ 4．日志中的估价技术路线是否合理？如果不合理，原因何在？ 5．假如你是估价师，该如何设计估价技术路线？

2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价并进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908m2，2004年3月20日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。注：标注“隐蔽”的部分为正常内容。问题：

单选题土地估价需要根据______确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。 A.估价对象 B.现有资料 C.估价目的 D.市场发展状况

单选题甲公司委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择______。 A.出让合同约定的建筑面积 B.在建工程实际的建筑面积 C.建筑施工图标识的建筑面积 D.房产测绘的建筑面积

单选题关于土地报告的使用，下列做法正确的是______。 A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B.估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容

单选题估价师从地籍图中可以了解到______。 A.建筑层 B.宗地形状 C.地产界址、方位 D.地上建筑物形状

单选题商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

单选题在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，______问题一直是核心问题和前提条件。 A.土地政策 B.地价 C.地价体系 D.地价标准

单选题下列各项不适用于路线价估价法的是______。 A.农村用地的估价 B.城市的估价 C.市街地 D.需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合

单选题关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是______。 A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B.估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容

单选题工业用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

单选题下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是______。 A.人口密度控制、用地结构 B.建筑物密度、容积率 C.区域交通管制、用地结构 D.公用设施条件、容积率

单选题价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括______等内容。 A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型 B.估价期日、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型 C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期 D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期

单选题下列各项中不能从总平面图中了解到的有______。 A.宗地形状 B.方位、坐标、四至 C.地上建筑物形状 D.各层次的构造

单选题居住用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

单选题下列不属于土地业务范围的是______。 A.土地收益权质押评估 B.代为办理土地转让手续 C.法律诉讼涉及的土地评估 D.征地区片综合地价及统一年产值测算

单选题教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

单选题估价机构应和委估者签订估价合同书，明确双方的权利、义务，以保证双方合作顺利，减少争议，同时也以______形式规定了估价师的任务和估价时限。 A.公证 B.口头约定 C.协议 D.协商