某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。(1)A公司是一家国有公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城1km左右。(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。(4)2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。(5)2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地。其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20％，基础设施费比2002年增长了10％。问题：

某开发商于2005年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限70年，容积率为2。2006年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。 算式1：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价 算式2：补地价(总价)＝增加容积率后的总地价-原合同出让价 算式3：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价(单价)＝(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。 回答以下问题。 1．最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的？为什么？如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列，并简单说明理由。 2．该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续？ 3．测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定？请说明理由。 4．按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的？对地价补交额度会有什么影响？ 5．谈谈你对制订补地价政策方面的建议？

单选题土地估价需要根据______确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。 A.估价对象 B.现有资料 C.估价目的 D.市场发展状况

单选题甲公司委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择______。 A.出让合同约定的建筑面积 B.在建工程实际的建筑面积 C.建筑施工图标识的建筑面积 D.房产测绘的建筑面积

单选题关于土地报告的使用，下列做法正确的是______。 A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B.估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容

单选题估价师从地籍图中可以了解到______。 A.建筑层 B.宗地形状 C.地产界址、方位 D.地上建筑物形状

单选题商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

单选题在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，______问题一直是核心问题和前提条件。 A.土地政策 B.地价 C.地价体系 D.地价标准

单选题下列各项不适用于路线价估价法的是______。 A.农村用地的估价 B.城市的估价 C.市街地 D.需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合

单选题关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是______。 A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B.估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D.估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容

单选题工业用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

单选题下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是______。 A.人口密度控制、用地结构 B.建筑物密度、容积率 C.区域交通管制、用地结构 D.公用设施条件、容积率

单选题价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括______等内容。 A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型 B.估价期日、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型 C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期 D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期

单选题下列各项中不能从总平面图中了解到的有______。 A.宗地形状 B.方位、坐标、四至 C.地上建筑物形状 D.各层次的构造

单选题居住用地的土地使用权出让最高年限为______年。 A.40 B.50 C.60 D.70

案例分析题请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

案例分析题该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。

问答题以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1．土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92．25元／m 2 。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m 2 ，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m 2 。 2．有关税费 A．土地管理费 根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2％征收”，确定估价对象土地管理费为1．8元／m 2 。 B．耕地占用税 根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[1987]119号)，耕地占用税为8元／m 2 。 C．耕地开垦费 根据《××省土地管理条例》第29条，在(10～15)元／m 2 的征收范围，本次评估过程中，按10元／m 2 征收耕地开垦费。 有关税费=A+B+C=19．8元／m 2 土地开发费 估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m 2 。 4．投资利息 投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投人资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6．12％，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下： 投资利息：(土地取得费+有关税费)×开发周期×6．12％+土地开发费×开发周期×1／2×6．12％=(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2 ×6．12％=9．32元／m 2 投资利润 通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10％左右，则估价对象投资利润为： 投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10％=19．48元／m 2 土地增值收益 根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10％—30％计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率按15％计。根据土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15％=33．54元／m 2 无限年期土地使用权价格 该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为： 土地单价=1+2+3+4+5+6 =90+19．8+85+9．32+19．48+33．54 =257．14元／m 2 区位修正 成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6．64％。 则：区位修正后土地使用权价格=257．14×(1+6．64％) =274．21元／m 2 有限年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：V N =V n ×[1-1／(1+r) N ] 式中 V N ——估价对象N年期土地使用权价格(元／m 2 )； V n ——无限年期土地使用权价格(元／m 2 )； r——土地还原率取6％(按估价基准日中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6％计)； N——剩余土地使用年期。 运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253．3元／m 2 。” 问题：

问答题××股份有限责任公司拟向××银行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：××储运公司××仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的：为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略)六、价格定义：本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日：2008年9月八、估价日期：2008年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名××注册房地产估价师编号××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)2009年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明见下表。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见下表。因素修正表比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值地价=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2取整为24美元/m2(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/m2=(28.45+8.47+3.2)美元/m2=40.12美元/m2(8)总地价=40.12美元/m2÷4850m2=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。(1)××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)[880.5×(1-5.56%)-320]万元=511.5万元(4)计算地价(土地还原利率取7%)地价=[(511.5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850万元=225.2万元3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161.5+225.2)万元/2=193.35万元(二)求取房屋价格1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100元/m2×5800m2=6380000元2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元(2)折旧总额：104206元×14=1458884元3．计算房屋现值(6380000-1458884)元=4921116元，取492.1万元(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=(193.35+492.1)万元=685.45万元四、估价结果(略)第四部分附件一、房屋产权证书二、估价对象照片三、××公司营业执照