问答题这是某土地估价技术报告中的总述和估价对象描述及地价因素分析部分，请挑出其中的错误，并说明理由。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称(略) 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价目的(略) 五、土地估价依据(略) 六、土地估价基准日(略) 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次估价价格定义如下：待估土地实际土地用途为商业用地，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估土地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，土地实际开发程度达到土地红线外“五通”、红线内“六通一平”，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整条件下的土地价格。 八、土地估价结果 单位地价：6737.67元/m2； 总地价：553.77万元。 (币种：人民币) 九、需要特别说明的事项 (一)土地估价的前提条件和假设条件 (1)待估土地的土地开发程度设定为土地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内场地平整，土地使用年限设定为商业用地，出让后剩余使用年限37.25年。 (2)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 (3)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (4)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (5)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。 (6)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。 (二)需要说明的其他事项 (1)本次估价所依据的土地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。 估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中登记内容为准；估价对象土地面积以×××公司地上一层抵押勘测定界图所载面积821.9m2为准。 (2)关于土地使用年限的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年限，设定土地使用年限为该用途法定最高出让年限40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限为37.25年。 (3)估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 (4)本报告由×××估价公司负责解释。 (5)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。 (6)本估价报告复印件及报告缺页均无效。 (7)本估价报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十、土地估价师签字(略) 十一、土地估价机构(略) 2003年8月7日 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地登记状况 待估土地位于×××市×××路，其四至状况为：东：×××公司；南：×××路；西：×××胡同；北：×××超市。待估土地为×××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了国有土地使用证(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600m2。本次估价为其中部分用地，即土地内开发的商业大厦(地下一层，地上六层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9m2。 2．土地权利状况 待估土地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为×××公司于2000年12月以出让方式取得的。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至估价基准日，剩余土地使用年限37.25年。 3．土地利用状况 待估土地原为×××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由×××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下一层，地上六层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层建成后即全部售出。总建筑面积为20440m2，土地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积为2900m2，地上一层建筑面积为3000m2，地上2～6层建筑面积均为2908m2。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略)
问答题这是某土地估价技术报告中的市场比较法估价部分，请挑出其中的错误，并说明理由。 市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时日地价的方法。 1)比较案例选择 土地估价师对搜集的多宗交易案例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易案例作为比较案例，基本情况介绍(略)。 2)比较因素选择 根据待估土地的实际情况，影响待估土地价格的因素见下表。 3)编制比较因素条件说明表 待估土地与比较案例各因素条件说明详见下表。 比较因素条件说明表 比较因素 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易基准日 2003.9.15 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 交易价格/(元/m2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 37.25 40 38 39.25 交易方式 抵押 抵押 企业改制 抵押 区域因素 距商服中心距离/m 450 200 286 1450 交通条件 道路类型 混合型主干道 生活型主干道 生活型主干道 混合型次干道 与公交车站的距离/m 50 90 50 10 对外交通便利度 距火车站1050m，距汽车站1040m 距火车站1170m，距汽车站1170m 距火车站1300m，距汽车站1300m 距火车站280m，距汽车站160m 环境优劣度 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 无明显大气、水、噪声污染 无明显大气、水、噪声污染 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 个别因素 土地面积/m2 5600 2653 2477 821.9 土地形状 较规则 不规则 不规则 极不规则 容积率 3.65 4.18 3.2 2.26 临街状况 一面临主街 一面临主街 两面临路 一面临主街 规划限制 略有限制 严格限制 略有限制 略有限制 4)编制比较因素条件指数表 分别将待估土地和3个比较案例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。 (1)交易基准日修正系数。 根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表9。 表9 商业用地地价指数表 日期 1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.5 108.5 (2)使用年限修正系数。 土地使用年限修正系数公式为 K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中：K——使用年限修正系数； r土地还原利率，取6%； m——比较案例土地土地使用年限； 式中：K——使用年限修正系数； r土地还原利率，取6%； m——比较案例土地土地使用年限； n——待估土地土地使用年限。 经计算，待估土地与3个比较案例的使用年限修正系数分别为：100、101.91、100、55、101.75。 (3)容积率修正系数。 根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每往下0.1，地价往下修正0.3%。 (4)其他条件指数。(略) 根据以上比较因素指数的说明，编制待估土地比较因素条件指数表，详见表10。 表10 比较因素条件指数表 比较因素 待估土地 比较案例A 比较案例B 比较案例C 土地用途 100 100 100 100 交易日期 108.5 102.4 107.6 107.5 交易价格/(元/m2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 100 100 100 100 土地使用年限 100 101.91 100.55 101.75 交易方式 100 100 100 100 区域因素 距商服中心距离 100 100 100 100 道路类型 100 100 100 98 与公交车站的距离 100 100 100 98 对外交通便捷度 100 100 100 100.5 基础设施状况 100 100 100 101 环境优劣度 100 100 100 100 个别因素 土地面积 100 100.5 100.5 100 容积率 102.9 103.96 102 101 临街状况 100 100 101 100.12 目前规划限制 100 101 100 100 5)比较因素修正 根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表11。 表11 比较因素修正系数表 比较因素 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地价格/(元/m2) 2110 2208 2064 土地用途交易基准日 100/100108.5/102.4 100/100108.5/107.6 100/100108.5/107.5 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 101.91/100 100.55/100 101.75/100 价格类型 100/100 100//100 100/100 区域因素 商服繁华程度 100/100 100/100 100/98 交通条件 道路类型 100/100 100/100 100/98 与公交车站的距离 100/100 100/100 100/100.5 对外交通便捷度 100/100 100/100 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个别因素 土地面积、土地形状 100/99.5 100/99.5 100/99 容积率 102.9/103.96 102.9/102 102.9/100.12 临街状况 100/100 100/101 100/100 目前规划限制 100/101 100/100 100/100 修正后地价/(元/m2) 2244.056 2247.343 2257.278 最终价格/(元/m2) 2249.73 6)楼层修正 统计×××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层、地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数如表12。 表12 土地地价楼层修正系数表 楼层层数 地下一层 地上一层 二层 三层 四层 五层 六层 修正系数 2.425 44.45 26.3 12.52 7.23 4.775 2.3 地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/m2)
问答题下面为某土地估价技术报告的估价部分，请指出错误。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则如下。 1．最有效使用原则(略) 2．供需原则(略) 3．变动原则(略) 4．协调原则(略) 5．综合分析原则(略) 6．多种估价方法相结合的原则(略) 总之，在估价过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格估价，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确。 二、土地估价方法及土地估价过程 根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应遵照《地价估价的技术规程》，根据当地地产市场发育状况，并结合土地估价师收集的有关资料、待估土地的具体条件、用地性质及估价目的等，选择估价方法。 由于待估土地在《×××市区土地级别与基准地价更新工作报告》覆盖范围内，因此，可选用基准地价系数修正法；通过收集来的资料分析，由于估价对象为工业用地，所在区域近年来有征地标准可参考，因此，可选用成本逼近法进行估价。 综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法对待估土地进行估价。(注：估价基准日为2012年6月30日) 待估土地估价过程如下。 (一)基准地价系数修正法 1．基准地价成果介绍及内涵 根据×××市2008年公布实施的《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》，不同用途的基准地价参见表1。 表1 ×××市区级别基准地价表 (单位：元/m2) 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 一级 2489 1445 688 二级 1874 1218 546 三级 1625 996 448 四级 1336 744 312 五级 772 577 六级 543 453 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等估价成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。 依据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)(GB/T18508—2001)与《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》，其基准地价系数修正法估价土地地价的计算公式为 基准地价系数修正法估价的土地地价(基准地价设定开发程度下的土地地价)=基准地价×K1×K2×K3×…×(1+∑Ki) 式中：K1——基准日修正系数； K2——土地使用年限修正系数； K3——土地形状修正系数； ∑Ki——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。 如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到估价设定估价对象开发程度条件下的土地地价，故 设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度下的土地地价+开发程度修正值 2．确定估价对象的土地级别及基准地价 估价对象位于×××市市区内，根据×××市市区土地级别图，确定估价对象所在土地级别和基准地价，本次参照工业三级用地基准地价为448元/m2，具体见表3-1-1。 3．确定基准日修正系数(K1) ×××市市区基准地价基准日为2007年12月31日，近段时间该区域工业地价稳中有升，上升幅度在10%～20%之间，本次估价确定待估土地基准日修正系数为K1=1.15。 4．确定土地使用权年限修正系数(K2) K2=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中：K2——土地使用年限修正系数； r——土地还原率7%； m——估价对象设定使用年限； n——基准地价设定土地使用年限。 由于基准地价设定土地使用年限为工业用地最高使用年限50年，本次估价估价对象剩余使用年限为43.73年，故土地使用年限修正系数K2=0.9814。 5．确定土地形状修正系数(K3) 土地形状规则与否，对土地的最有效利用有一定的影响，并会导致土地价值产生差异，因此，需对土地形状进行修正。依据2008年公布实施的《邢台市区土地级别与基准地价更新结果报告》，制定土地形状修正系数表(见表2)。 表2 待估土地形状修正系数表 用途 形状规则，长方形或矩形，利用方便 形状较规则，近似长方形、矩形，利用较方便 较规则梯形、多边形.利用一般 不规则多边形，利用有一定困难 形状极不规则，三角形、条形等，利用困难 工业 1 1～0.95 0.95～0.90 0.90～0.85 ＜0.85 待估土地形状为较规则多边形，利用较方便，确定土地形状修正系数K3=0.98。 6．确定开发程度修正系数(K4) 开发程度修正系数(K4)见表3。 表3 开发程度差异系调整表 项目 高配置水平(成体系) 中配置水平(主干通过) 低配置水平(接近主干) 系数(+%) 开发情况 系数/(%) 开发情况 系数/(-%) 开发情况 通路 3～6 路网密度大，道路等级高，路况质量优，通达度高，达到规划设计标准 0 通达度一般，能满足通达需要，有主次干道路通过，路况质量一般 3～6 区域内道路少或仅有支路，路况差，远离主干道路 通电 2～3 建有变电站，通过地下电缆输送电源，电力供应充分 0 有架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需求 2～3 远离输电线路，接电不方便 通信 1～2 地埋通信光缆，通信方便、快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 0 有主要架空电缆通过，接线方便 1～2 与电缆有一定距离，可接线，但不方便 供水 1～3 靠近水厂，供水系统呈循环状，供水保证率极高能满足要求，达到规划设计标准 0 有市政供水主管道通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利 1～3 远离供水主管道，可连接，但不方便或保证率低 排水 2～4 雨污分流，砼管通排放，截面大，路面双排，通畅度极高。达到规划设计标准 0 雨污分流路面单排或雨污合流晴沟排放截面大，排水通畅，基本能满足需求 2～4 雨污合流暗沟排放，截面小，路面单排，排水条件差，遇大雨排放不及 供暖 1～3 邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有主管通过，距离不远，可连接 1～3 远离供暖主管道，可连接，但不方便 供气 1～3 邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有市政主管通过，距离不远，可连接 1～3 远离供气主管道，可连接，但不方便 平整 1～2 地面平整，大部分硬化，易利用 0 地面基本平整，基本可以利用 1～2 地面无大起伏，需经过简单平整 待估土地所在区域设定土地开发程度为土地红线外“七通”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气)及土地内场地平整。通路：北临混合型主干道中兴西大街，道路通达度高，修正+5%；通电：通过地下电缆输送电源，电力供应充分，修正+2%；通信：地埋通信光缆，通信方便快捷，修正+2%；供水：有市政供水主管道通过，管径能满足日常需求，修正0；排水：雨污分流，砼管排放，截面大，路面双排，修正+3%；供暖：紧邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；供气：紧邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；平整：地面平整，大部分硬化，易利用，修正+2%。据此，待估土地整体土地开发程度修正为 K4=150×(1+5%+2%+2%+0+3%+2%+2%+2%)-100=77.00(元/m2) 7．计算基准地价设定开发程度条件下的土地地价 因本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到估价对象设定开发程度条件下的土地地价，故 设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度条件下的土地地价+开发程度修正值，经以上分析，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格： 基准地价设定开发程度条件下的土地地价=基准地价×K1×K2×K3×(1+Ki)×K4=448×1.15×0.9814×0.98×77.00=626.27(元/m2) (二)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 其基本计算公式为 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益 3．土地取得费及相关税费 土地取得费及相关税费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)等费税。 1)土地取得费 土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用，包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费。估价对象所在区域位于一级区片价范围之内，一级区片价为18.9175万元/亩左右，故征地费取18.9175万元/亩(即283.76元/m2)。 青苗及地上物补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。参照当地类似土地一季度的青苗及地上物补偿费，约为500～1500元/亩，本次估价取1500元/亩(即2.25元/m2)。 故确定估价对象土地取得费为286.01元/m2。 2)相关税费 (1)征地管理费。 (2)耕地占用税。 (3)造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)。 (4)不可预见费。 不可预见费=土地取得费×10%=286.01×10%=28.60(元/m2) 相关税费=A+B+C+D=73.60(元/m2) 土地取得费及相关税费合计=(1)+(2)=359.61(元/m2) 2．土地开发费 根据委托方提供的资料和土地估价师实地勘察，待估土地所在区域土地开发程度为“七通一平”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气及土地内场地平整)，根据×××市国土资源局提供的资料，市区的土地开发费用标准为60～150元/m2，其中“七通一平”的开发费为150元/m2。鉴于待估土地开发程度的具体情况，确定此次估价的土地开发费为177元/m2。 3．投资利息 根据估价对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的短期贷款(6个月至1年)利息率66.56%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故 投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.56%+土地开发费×开发周期×1/2×6.56%=29.40(元/m2) 4．投资利润 本次估价取土地开发的投资利润率为10%，则投资利润为 投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息)×利润率 5．土地增值收益 当前土地增值收益按成本价格的15%计。 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利润)×15%=88.98(元/m2) 6．区位修正 待估土地位于市区西部工业三级用地范围内，根据其所在区域的区位条件，综合确定待估土地的区位修正系数为1.0885。 7．土地使用权价格 依据成本逼近法计算公式，将上述1～5项相加，再乘以区位修正系数即得土地使用权价格为774.57元/m2。
问答题以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。“收益还原法1．基本原理收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。2．公式当土地年纯收益保持不变时：土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)n]式中r—土地还原率；n—未来土地使用年期。当土地年纯收益等比递增时：土地收益价格=土地年纯收益/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]式中g—递增率。本次评估求取土地收益价格相关公式为：土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度3．计算过程(1)确定房地年总收益。房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。估价对象西临桥梓口，地上现有建筑物两幢，具体状况见下表。表2估价对象地上建筑物明细表序号名称层数结构建筑年月建筑面积/m21商业楼3砖混1998年10月98003锅炉房1框架1998年10月200合计10000商业楼临街1层为门面房，2～3层为办公用房，目前，乙物业公司对外租赁均价为一层为200元/(m2·月)，2～3层为50元/(m2·月)。另外，经估价人员对周边类似房地产进行调查，发现该区域相同用途房屋租金差异较小，平均租金水平与估价对象房地产实际租金相差不大，故上述租金水平较能反映估价对象市场租金情况。另外，商业楼整体承包给乙物业公司，承包期为10年，自2007年12月10日起至2017年12月10日止，前3年租金为900万元/年，自第四年起每年年租金递增1%。本次估价商业楼租金在承包期内按承包合同约定租金水平进行计算，承包期外按上述调查租金情况进行计算。锅炉房为商业楼配套使用，由乙物业公司统一管理，不再计算租金收益。上述租金均为分户出租时的租金情况，分户出租时租赁面积一般按套内使用面积核算，对楼梯、走廊等公摊部分在出租时并不计算租金，故需在总面积基础上考虑有效出租面积，本次估价有效出租面积按类似房屋公摊系数考虑，根据估价对象现状，结合估价师经验，2层以上砖混简易楼房公摊系数在8%，评估按8%计，则有效出租面积按92%计。经向出租人询问，估价对象1层门面，易于出租，年均空置面积在5%左右，2、3层办公用房空置率稍高，在15%左右。除租金收入外，结合估价对象在实际出租中一般先收取1个月押金的实际，另需计押金利息收入，本次估价利息率按1年期定期存款利率2.52%考虑，期限按1年计。结合该楼房现状，1～3层按等面积计。故据公式：房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×(1-空置率)×12+押金收入，可确定房地出租客观年总收入见下表。表3房地年客观总收益计算表序号建筑物名称月租金按层数/(元/m[2])面积/m[2]有效使用比率/(%)空置率/(%)押金利息率押金收入/元房地年有效毛收入/元1商业楼1层：2003266.6792%5%2.52%14389.556866556.542、3层：506533.3392%15%2.52%6437.423071875.86合计9800.0020826.979938432.40本次估价在承包期内按实际租金计算，在承包期外按客观租金计算。表4房地年总收益明细表年份第1年第2年第3年第4年第5年租金/元90000009000000909000091809009272709年份第6年第7年第8年第9年第10～37.6年租金/元93654369459090955368196492189938432.4(2)确定建筑物重置价值及现值。重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费建筑物价值=重置价值×成新率1)建筑物开发成本：包括前期工程费、工程综合造价、开发行政事业性收费及室外工程费等几个方面。①前期工程费用测算。前期工程费用包括可行性研究费用、规划设计费、施工图设计费、模型制作费、测量和地质勘察费用，工程招标费，根据估价对象实际发生额，结合××市同类开发项目的一般费用水平及该项目实际水平确定为10元/m2。②工程综合造价的测算。本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费(含结构及装修)给排水、采暖、电气(配电线路、照明)等工程的组成价值，以及包括电梯、消防系统设备(消火栓除外)变配电设备、锅炉设备、电器仪表、工艺管道等属于开发商投入的设备的价值。建安工程费的确定采用类比计算法，首先根据计算出的典型工程单方造价及收集的××市现行同类型建筑单方造价，按不同结构类型确定评估中对比单方造价标准，然后通过条件对比确定被评估房屋建筑物和构筑物的建筑造价。③房地产开发行政事业性收费。根据《××市建设项目城建费用统一征收项目一览表》、《××市人民政府办公厅转发××市物价局××市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》(市政办发[2005]159号)的相关规定及评估对象的具体情况，确定评估对象行政事业性收费的主要项目如下：城市基础设施配套费：150元/m2。工程定额测定费：建安总造价×1.3‰。工程质量监督费：建安总造价×1.0‰。劳保统筹基金：建安总造价×3.55%。④室外工程配套费用。包括室外管网、地坪、路灯、绿化、配套用房等室外工程项目，结合估价对象现状，本次估价确定室外工程配套费用为20元/m2。建筑物开发成本=①+②+③+④，开发成本测算见下表。表5建筑物开发成本计算表(单位：元/m2)建筑物名称层次结构建筑面积/m2前期工程费工程综合造价房地产开发行政事业性收费室外工程配套费用开发成本土建安装装修单价总价/元商业楼3砖混98001042080150174.5720854.578374786锅炉房1框架200108001000184.02201114.022228042)管理费用：包括职工工资、福利、办公费、差旅费、交通费、通信费、会议费等，为成本之和的3%～5%，本次评估管理费用设定为房产开发成本的3%测算。3)投资利息：由于本次估价对象地上建筑规模较小，造型简单，故估价对象建设期取1年，并设定投资周期内所有投资为均匀投入，利率取估价时点，即中国人民银行公布的1年期贷款利息5.58%，计息基础为开发成本和管理费用。投资利息=(前期工程费+行政事业性收费)×[(1+5.58%)1-1]+[工程综合造价+室外工程费+管理费用)×[(1+5.58%)1/2-1]4)投资利润：利润率的取值应在无风险收益率的基础上进行风险因素调整，同时参考类似物业开发的利润率确定。由于估价对象为商业用途，且以商业、办公为主，本次评估根据目前市场上开发商业、办公用房的平均收益水平，确定其开发利润率为20%，按开发成本和管理费之和为基数计算：投资利润=(开发成本+管理费用)×20%5)销售费用和销售税费：销售税费主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按照国家标准税率为5.5%，销售费用本次估价暂且不计，销售税费按房地产市场价值计取。计算公式为：销售税费=(开发成本+管理费用+投资利息+投资利润)×5.5%重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费，估价对象房屋重置价格测算见下表。表6建筑物重置价值测算表(单位：元)幢号建筑物名称结构建筑面积/m2开发成本管理赞贷款利息利润销售税费重置总价1商业楼砖混980083747862512442373991772686584986112211012锅炉房框架2002228046684631647161155632985286)建筑物成新率：房屋成新率按下列公式计算：综合成新率=勘察法成新率×70%+等额时间法成新率×30%①勘察法成新率。勘察法成新率是由现场勘察的房屋新旧状况和使用功能来确定的成新率，它由结构、装修及配套设施3个方面的状况来综合确定。②等额年限法成新率，公式：q=[1-(1-R)×t/N]×100%其中，q为年限法成新率；R为残值率；t为有效经过年数；N为建筑物经济寿命。本次估价建筑物经济寿命砖混结构按50年、框架结构用房按60年计，残值率砖混结构按3%、框架结构按0%计。建筑物成新率具体测算详见下表。表7建筑物成新率表建筑物名称建筑年代结构已使用年限/年经济耐用年限/年残值率年限成新率权重鉴定成新率权重综合成新率商业楼1998年10月砖混10.250.003.00%77%0.370%0.772%锅炉房1998年10月框架10.260.000%66%0.370%0.769%7)建筑物价值：建筑物价值=重置价值×成新率表8建筑物现值测算表名称建筑年代结构建筑面积/m[2]重置总价/元综合成新率现值总价/元商业楼1998年10月砖混98001122110172%8079193锅炉房1998年10月框架20029852869%205984.3合计10000115196268285177.3(3)确定房地出租年总费用。房地出租年总费用=般为房地产出租后出租人承担的维修费、管理费、保险费、房产税、出租房地产营业税、城市维护建设税、教育费附加等。房地产年总费用=管理费+维修费+保险费+税费+房屋年折旧费1)管理费用：是指房屋正常租赁经营所需要的日常管理费用，该项费用参考同类物业的平均水平，经综合分析后按房地年总收益的3%计。管理费=房地年收益×3%2)维修费：即维持房产正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用，根据估价对象建筑物和设备、设施状况，维修费取房屋重置总价的1%。维修费=房地重置总价×1%3)保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1‰～2‰，考虑到估价对象价值较低，本次评估保险费定为房屋现值的1.2‰。保险费=房屋现值×1.2‰4)税费：根据国家和××市相关规定，房屋出租主要需缴纳税费有房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，总计按房地总收益的17.5%收取。具体内容如下。①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%③城市维护建设税：城市维护建设税，取营业税税额的7%。④教育费附加：教育费附加，取营业税税额的3%。税费=房地年收益×17.5%⑤房屋年折旧费。指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。本次估价砖混结构耐用年限为50年，残值率为3%，生产类框架结构耐用年限按60年计，残值率为0，故年折旧费公式为：年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限=11221101×(1-3%)/50+298528/60=222664.83(元)(4)房屋及土地还原利率的确定。根据《城镇土地估价规程》及国家相关规定，房屋还原利率是房产投资资本的报酬率，与房屋投资风险有一定关系。本次评估设定土地还原利率为7%(具体见第一部分第十项第3条)，一般而言，房产投资风险较土地要高，因此，房屋还原利率应比土地还原利率略高，此次评估确定房屋还原利率为9%。(5)未来土地使用年限的确定。截至估价时点，估价对象土地使用年期为37.6年，故土地未来收益年限应采用土地使用年限37.6年。(6)计算估价对象总地价。将上述计算过程代人公式：土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率式中Vt—第t年价值，本次估价Vt仍采用收益还原法求取；i—年期。具体计算过程见土地评估价值计算表。表9土地评估价值计算表年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10～37.6年房地年有效毛收入9000000900000090900009180900927270993654369459090955368196492189938432.4房屋现值8285177.38062512783984876171837394518717185369491886726523.496503858.666281193.83管理费用270000270000272700275427278181,3280963.1283772.7286610.43289476.54298152.97维修费000000000115196.29房屋年折旧费222664.8222664.8222664.8222664.8222664.8222664.8222664.8222664.83222664.83222664.83保险费9942.219675.019407.829140.628873.428606.228339.038071.837804.637537.43税费15750001575000159075016066581622724163895116553411671894.181688613.152382777.19费用总计20776072077340209552321138902132444215118521701172189241.272208559.152382777.19房地年纯收益69223936922660699447770670107140265721425172889737364439.737440658.857555655.21房屋年纯收益745666725626.1705586.3685546.5665506.6645466.8625427605387.11585347.28565307.44土地纯收益A61767276197034628889163814646474759656878466635466759052.626855311.576990347.77现值计算公式A/(1+7%)1A/(1+7%)2A/(1+7%)3A/(1+7%)4A/(1+7%)5A/(1+7%)6A/(1+7%)7A/(1+7%)8A/(1+7%)9A/(1+7%)10×[1-1/(1+7%)27.6-觋值57726425412730513360848683884616414437705841497213933830.1633728835.2842920235.28合计84913462(7)计算宗地单位面积地价。单位面积地价=总地价/总用地面积=84913462/5000=16983(元/m2)综上，用收益还原法估算估价对象37.6年期商业用地单位面积地价为16983元/m2。”
问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××区××大厦项目用地地价评估 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 ××房地产评估有限公司 四、估价目的 委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。 五、估价日期 二００三年六月二十四日至二００三年六月三十日 六、估价基准日 二００三年六月二十四日 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。熟地价是指估价对象在2003年6月24日，委估地块实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)，红线内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格，它由土地使用权出让金、基础设施配套建设费两部分构成；毛地价由土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其他费用三部分构成。 八、估价结果 北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为 毛地总价 毛地总价：12611.52万元 大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整 熟地总价 熟地总价：36231.04万元 大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整 详见土地估价结果一览表 九、土地估价师签字(略) 十、土地估价机构(略) 土地估价结果一览表(略) 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托估价方与土地使用者为同一单位。 委托估价方具体情况：(略) 二、估价对象 委估对象为××区××大厦项目所对应的国有土地使用权，土地面积13850m2，土地用途为综合及地下车库用地，土地使用者为北京××房地产开发有限公司。 三、估价对象概况 (一)土地登记状况 委估地块位于北京市××区××街××胡同，四至(略)；土地级别为二级。 根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]，委估地块现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发建设。 根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13 850ni2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下三层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。 (二)土地权利状况 ××区××大厦项目用地土地所有权属于中华人民共和国。根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字01411]，现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发，拟办理土地出让手续。 该项目用地目前未发生抵押、租赁、担保等他项权利。 (三)建筑物和地上附着物状况 1．土地利用现状 委估地块内目前建筑物主体结构工程已建完地下三层，正进行地上一层的主体结构施工。 2．规划设计条件 依据《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]、《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]及《建设工程规划许可证》[2001-规建字0150]，该宗地具体规划条件如下。 (1)规划建设用地面积：13850m2。 (2)代征城市公共用地面积：代征道路用地面积4570m2。 (3)技术经济指标：总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2。设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。 (4)建筑高度：限高60m。 (5)建筑层数：地上16层(西侧12层)，地下3层。 (6)停车数量：地下机动车位560个。 (7)绿地率：30.1%。 四、影响地价的因素说明 (一)一般因素(略) (二)区域因素(略) (三)个别因素 该项目用地为综合及地下车库用地，地势平坦，地质条件良好。地块形状较规则。 根据委托方提供的《审定设计方案通知书》 [2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13850m2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 宗地红线内基础设施达到“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气)及“场地平整”。 第三部分 土地估价结果 一、估价依据 (一)有关政策法规和文件 1．《中华人民共和国土地管理法》 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 4．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001 5．北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准 6．《北京市基准地价表》[京政发(2003)32号] (二)委托估价方提供的资料 1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号] 2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141] 3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194] 4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775] 5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150] 6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号] 7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》 8．有关评估的其他资料 二、土地估价 (一)估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则。 1．替代原则 地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 2．供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。 3．变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。 4．预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 5．报酬递增、递减原则 报酬递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。 6．贡献原则 不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 (二)估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价修正法切实可行；二是估价对象为待开发用地，符合假设开发法的应用条件及适用范围；三是估价对象为综合及地下车库用地，评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。具体估价步骤如下。 1．基准地价修正法 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价(《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了更新调整，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。 调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”；工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。 基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 2．假设开发法 假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。 其基本计算公式为： V=A-B-C 式中V—土地价格； A—开发完成后的房地产总价值； B—整个开发项目的开发成本； C—发展商合理利润。 3．市场比较法 在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。 其计算公式为： V=VB×A×B×D×E式中V—待估宗地价格； VB—比较实例价格； A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数； B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数； D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数； E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。 4．对上述三种方法求出的土地价格进行技术处理，最终求出委估地块综合用地的总地价和单位地价。 (三)估价结果 北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为 毛地总价 毛地总价：12611.52万元 大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整 熟地总价 熟地总价：36231.04万元 大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整 三、估价结果和估价报告的使用 1．估价的前提条件和假设条件 (1)估价对象作为综合及地下车库用地为最有效利用方式。 (2)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (3)任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。 (4)委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。 (5)评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”。 (6)委托方提供的资料属实。 (7)本报告评估价格是指在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2003年6月24日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格。 2．估价结果和估价报告的使用 (1)估价人员依据中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》和《北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 (2)土地出让为政府行为，办理土地使用权出让时，应以北京市国土资源和房屋管理局最终审定结果为准。 (3)本报告自审定结果确定之日起一年内有效。 (4)本评估报告和估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其他用途。 (5)本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归北京首佳房地产评估有限公司所有。 3．需要特殊说明的事项 委估对象于1997年9月30日与北京市房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》[京房地出让(合)字(97)第304号]，已缴纳部分地价款。 第四部分 附件 1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号] 2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141] 3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194] 4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775] 5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150] 6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号] 7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》 8．宗地区域位置图 9．土地估价机构企业法人营业执照 10．土地估价机构资质证书 二００三年六月三十日
问答题弄清土地权属状况、他项权利状况对于土地估价有何意义?
问答题甲公司2009年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为8500m2的某宗工业用地50年期土地使用权。该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。甲公司之后一直未办理有关手续。2009年7月，乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。经调查，得知该市工业用地共分五级，其一级地基准地价为2100元/m2，二、三级地均比上一级别少350元/m2，四、五级地均为上一级地价的75%。
问答题某国有企业，因产品市场环境变化及管理体制落后，现已面临资不抵债，经法院裁定宣告破产，该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及土地估价师实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托估价公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价估价，试问估价公司需要求破产清算组提供的基本材料有哪些?如采用市场比较法进行估价，估价公司应调查收集哪些资料，并简述其基本估价程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序。如×××房地产开发公司在拍卖过程中最终取得该宗土地的使用权，鉴于该宗土地位于市中心地段，属于工业用地控制区，根据×××市最近《城市土地利用规划》，该区域属于商业用地区，×××房地产开发公司拟对其进行商业开发，该房地产开发公司需办理哪些用地手续?
问答题下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程为 客观租金=(295.60+311.50+280.88)÷3=295.99(元/m2) 2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015m2) 房地年总收益=房屋建筑面积×租金 =9015×295.99 =2134680(元) 3．计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以， 房屋出租经营管理费=房地年总收益×3% =2134 680×3% =64040(元) 2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。 房屋出租维修费=房屋重置价×2% =9015×750×2% =135225(元) 3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照(房屋完损等级评定标准>，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。 房屋年保险费=房屋重置价×0.2% =9015×750×0.2% =13522(元) 4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。 房产税=房地年总收益×12% =2134680×12% =256162(元) 营业税=房地年总收益×5% =2134680×5% =106734(元) 税金合计=房产税+营业税 =256162+106734 =362896(元) 5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35年计算，残值率为0。 房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷剩余使用年期 =9015×750×(1-0)÷35 =193179(元) 6)房地出租年总费用： 房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费 =64040+135225+13522+362896+193179 =768862(元) 4．计算房地年纯收益 房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 =2134680-768862 =1365818(元) 5．计算土地纯收益 1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。 2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。 3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价×房屋成新度 =9015×750×75% =5070938(元) 房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =5070938×10% =507094(元) 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =1365818-507094 =858724(元) 6．计算土地价格 总地价=土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期] =858724/8%×[1-1/(1+8%)35] =10008428(元) 土地单价=10008428/2504.1 =3996.82(元/m2)(注：土地面积为2504.1m2) 请根据上述报告片断回答以下问题
问答题某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。 项目其他有关资料如下： (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?
问答题某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下。 (1)A宗地面积为2500m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.5，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为700万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。 (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为 实例B：2480元/m2。 实例C：2840元/m2。 实例D：2600元/m2。 A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 表1 影响因素修正指数表 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 0 -4 -3 交易情况 100 -2 -2 0 区域因素 100 0 +1 -2 个别因素 100 -1 +6 +4 使用年期 100 +2 0 +1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估二、委托估价方××市中级人民法院三、受托估价方(略)四、估价目的根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)《城镇土地估价规程》(5)《城镇土地分等定级规程》(6)委托方及案件当事人提供的有关资料(7)委托评估函(8)《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号](9)《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号](10)《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号](11)《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号](12)其他有关资料(13)估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日2009年7月5日七、估价日期2009年7月5日—7月14日八、地价定义本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下所示。土地单价：4562元/m2总价：10237128元大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)十、需要特殊说明的事项1)本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。①买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。②有一段合理交易时间。③在此期间土地市场保持稳定。③房地产买卖程序符合国家法律规定。2)由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金：根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。3)本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。4)本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王××××××(签字)李××××××(签字)十二、土地估价机构(公章)2009年7月14日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况根据××房地产发展有限公司提供的，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院杏封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。2．土地权利状况根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××。3．土地利用状况1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2。2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3．个别因素评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据(以下简称)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。1．市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正估价对象在评估期日的地价。其计算公式为(1)选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的三个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见表12。表12比较实例及评估地块情况评估地块实例A实例B实例C交易情况市场价格正常出让正常出让正常出让土地用途住宅住宅住宅住宅土地面积/m21020.0552682006610容积率2.41.92.42.2交易日期2009.07.052008.03.202006.3.92007.4.21熟地价/(元/m2)621045544968区域因素地理位置接近公共交通好好好好公共设施齐全齐全齐全齐全环境质量安静、多绿化住宅区个别因素基础设施条件配套工程未发生红线外六通一平红线外三通一平红线外六通一平临街因素巷内巷内一面临街一面临街使用年限/年67.33707070(2)收集地价指数 据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见表13。表132005-2009年物价指数年份2005年2006年2007年2008年2009年7月物价指数100101102104106 (3)容积率与修正系数的关系 根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系见表14。表14容积率与修正指数的关系容积率1.81.92.02.12.22.32.42.5修正指数100105110115120125130135 (4)土地因素条件指数 根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数见表150表15土地因素条件指数待估宗地实例A实例B实例C交易情况100105105105期日因素106104101102区域因素地理位置100100100100公共交通100100100100会共设施100100100100环境质量100100100100个别因素基础设施条件100110105110临街因素100100102102容积率130105130120 各因素比较说明：(略) 期日因素：(略) 委估对象相比较A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。 交易情况修正： A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。 区域因素修正： 该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。 个别因素修正： 主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。 比较因素分值计算见表16。表16比较因素分值计算实例A实例B实例C成交价格/(元/m2)412047544968交易情况100/105100/105100/105期日因素106/104106/101106/102区域因素地理位置100/100100/100100/100公共交通100/100100/100100/100公共设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100个别因素基础设施条件100/110100/105100/110临街因素100/100100/102100/102容积率130/105130/130130/120实例修正后价格450144374748(5)确定待估宗地的比准价格经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取3个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。2．成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。(1)计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)(2)土地取得费1)居民拆迁安置费。评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。则居民拆迁安置费为：12×(51-3)=576(万元)2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。3)管理费及不可预见费。576×3%=17.28(万元)4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0.5年，计算利息为：576×5.85%×0.5=16.85(万元)5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。6)税费。未发生经营收入，税费不计。7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：57.18×67.33/70=55(万元)。8)成本逼近法计算土地价格为：576+0+17.28+16.85+0+0+55=665.13(万元)。单位土地面积单价=665.13/1020=6520.88(元/m2)三、地价的确定1．地价的确定方法成本逼近法估价结果为6520.88元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。2．估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价为4562元/m2总价为4562×2244=10237128(元)大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)第四部分附件1．委托估价函2．待估宗地位置示意图3．国有土地出让合同复印件4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件5．估价机构营业执照复印件6．估价机构资质证书复印件7．土地估价师资质证书复印件2009年7月14日
问答题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 请根据以上情况，回答下列问题： 1．市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。 2．为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。 3．根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格? 4．根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。 5．该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。 6．市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问： (1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估? (2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?
问答题
问答题(二)某地价评估事务所2010年6月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1967年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拔方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。
下面是该事务所此次估价工作日志的内容：
(1)6月21日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。
(2)6月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。
(3)6月22日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。
(4)6月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。
(5)6月23日下午，开始调查资料。 (6)6月25日上午，开始撰写报告。
(7)6月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。
(8)6月30日上午，收到国土资源局付款。 关于评估技术路线和方法，日志有以下记录：
(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。
(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。
请根据以上情况，回答下列问题：
问答题土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称为××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(××市)二、委托估价方××公司破产清算组三、受托估价方××土地咨询评估有限责任公司四、估价目的该项评估是对××公司的土地使用权和房屋价格进行评估，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。五、估价依据(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规1．《中华人民共和国土地管理法》；2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；3．《中华人民共和国企业破产法(试行)》；4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》；5．原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》([1997]国土[籍]字第2号)；6．国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195号)。(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1．××省人民政府、××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件：2．××省国土资源厅、××市国土资源局制定的有关规定、文件；3．《××市土地利用总体规划》；4．《××市2002年国民经济和社会发展统计公报》；5．《××市城区土地定级与基准地价更新》成果。(三)有关技术标准1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》；2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》。(四)其他资料1．委托方提供的有关资料；2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价日期二○○年七月二日至二○○三年七月二十一日。七、估价基准日二○○三年七月二十日。八、价格定义本次评估待估宗地的评估价格是指评估基准日为2003年7月20日，土地用途设定为商业、土地使用年限设定为待估宗地剩余年限38年，宗地实际开发程度达到红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，红线内”六通一平”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通热及场地平整)，评估设定开发程度为宗地红线外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格。建筑物价格设定为房屋的现时市场价格。九、估价结果××公司破产清算组委托评估的9542.95平方米的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/平方米。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。宗地估价结果详见土地估价结果一览表(此处略)。十、需要特殊说明的事项(一)估价的前提条件和假设条件1．待估宗地价格定义中的土地开发费用不包含宗地内的土地开发费用，即待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)及宗地红线内场地平整。2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。4．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划的要求。6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。(二)本报告使用的限制条件1．本评估报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。2．本评估报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成评估结果出现偏差，委托方承担一切责任。3．未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。4．本次估价结果根据有关规定有效期自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。(三)需要特殊说明的事项1．本次评估所依据的宗地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。2．本次评估待估宗地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供的《国有土地使用证××号》所载内容为准；建筑物情况以《房屋所有权证》(××号)为准。3．技术报告由××土地咨询评估有限责任公司负责解释。4．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。5．报告复印件无效，报告缺页无效。十一、土地估价师签字姓名估价师资格证书号估价师签字李明××张红2002130052十二、土地估价机构(机构公章)二○○三年七月二十一日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××公司。委估宗地位于××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××公司取得了证号为××号的《国有土地使用证》，土地面积为9542.95平方米，其四至状况为：东：××；南：××；西：××路；北：××路。宗地号为××，图号为××。根据《××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。2．土地权利状况估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××公司。2003年2月，××公司将土地抵押给银行。根据××市中级人民法院于2003年6月23日(××号)《××省××市中级人民法院民事裁定书》宣告××公司破产。至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。3．建筑物和地上附着物状况勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320平方米，容积率为1.5。二、地价影响因素分析(一)一般因素(略)(二)区域因素影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下(略)。(三)个别因素估价对象位于××市××路，用地面积为9542.65平方米。土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧临××路，该宗地距市商服中心为4240米，距农贸市场约为1680米，距××火车站约5320米，距长途汽车站约5360米。勘估基准日，宗地红线内具备通上水、下水、通电、通讯、通热、通路和场地平整，即“六通一平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320平方米，容积率1.5。该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。第三部分土地估价一、估价原则土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则(内容略)。1．替代原则。2．预期收益原则。3．需求与供给原则。4．变动原则。5．综合分析原则。6．多种方法相结合的原则。二、估价方法与估价过程(一)估价方法选择根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法?估价方法的选择应按照《规程》执行，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。待估宗地位于××路以南，在《××市城区土地定级与基准地价更新》范围内；属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行；且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》，并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。建筑物现值采用重置价格折旧法计算。(二)估价过程1．基准地价系数修正法。(1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。(2)《××市城区土地定级与基准地价更新》测算区范围是××，面积××公里。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为××级，住宅为××级，工业为××级。该《××市城区土地定级与基准地价更新》于××年××月通过××省国土资源厅组织的鉴定验收并经××市人民政府公布实行。(3)××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外五通(即通上、下水、电、路、讯)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。采用基准地价计算商业用地宗地地价的公式为：Pi=P×(1+k)×y×t×kij×f式中Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K、y、t、kij、f——宗地地价修正系数和年期、期日、容积率、基础设施条件修正系数。估价对象设定用途为商业用地，处于××市商业用地三级地内，其基准地价水平1200～1600元/平方米。(4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。①在评估中，根据《××市城区土地定级与基准地价更新》及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素：(略)，并进行了期日、使用年期、容积率、基础设施条件等项修正。②根据《××市城区土地定级与基准地价更新》，商业用地二级地地价修正幅度说明表和宗地地价影响因素修正幅度表(略)，根据影响估价对象地价的因素条件分析，确定待估宗地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略)(5)确定宗地地价评估的修正系数K。式中K——某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(%)；Ki——宗地第i个因素条件下修正幅度(%)；n——修正因素个数，根据上表可得k=8.44%。(6)确定土地使用年期修正系y。y=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n]式中y——宗地使用年期修正系数；m——待估宗地设定使用年期；n——基准地价内涵确定的土地使用年期；r——土地还原利率，9%。经计算，待估宗地年期修正系数y=0.9622。(7)确定期日修正系数t。根据调查分析和测算，二00二年一月至二00三年六月二十日，××市地价指数上涨10.8%，故期日修正系数t=1.108。(8)确定容积率修正系数。根据《××市城市土地定级与基准地价更新》成果，当宗地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。(9)确定基础设施修正系数f。根据《××市城区土地定级与基准地价更新》，基准地价所规定的基础设施条件为红线外五通(通路、通电、通上水、下水、通讯)，红线内场地平整。以红线外五通(通路、通电、通上水、下水、通讯)为基础，“四通”“三通”分别依次减去供水、排水，“六通”“七通”分别依次增加供热、煤气，从而得到基础设施修正系数表(见表1)。表1基础设施修正系数表项目/条件三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平修正系数0.850.931.001.131.21待估宗地基础设施设定为红线外五通(通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件一致，可得委估宗地基础设施状况修正系数为：f=1.00。(10)计算估价对象宗地地价。P=P0(1+k)×y×t×kij×f=1380/(1+8.44%)×0.9622×1.108×0.95×1.0=1515.6(元/平方米)2．市场比较法。市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为(略)。(1)比较实例选择。选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤统一价格基础。本次评估，选择了3个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以它们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求得待估宗地的价格(具体条件略)。(2)比较因素的选择。根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素如下。①交易时间：确定地价指数。②交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。③区域因素：主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便利度(距火车站距离、距汽车站距离)]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。④个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。(3)比较因素条件说明。估价对象与比较实例的比较因素条件详见表2。表2基础设施修正系数表待估宗地实例1实例2实例3土地用途商业商业商业商住土地级别商业三级商业三级商业三级商业三纨交易价格/(元/平方米)待估165417251638交易情况正常正常正常正常土地使用年限/年 38 10 40 40价格类型破产清算 出让出让出让区域因素商服繁华程度 距商服中心约 4240米，距农贸 市场1680米，繁 华程度一般 距商服中心约 3420米，距农贸 市场1320米，繁 华程度较高 距商服中心约 3462米，距农贸 市场1000米，繁 华程度较高 距商服中心约 3462米。距农贸市 场1000米，繁华程 度较高交通条件道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道距公交车站距离210米300米400米200米对外交通便利度 距客运火车站 5320米，距汽 车站5360米 距客运火车站 4600米，距汽车 站800米 距客运火车站 3900米，距汽车 站4000米 距客运火车站 3900米，距汽车 站4000米基础设施状况宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外五通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整宗地红线外六通红线内场地平整环境优劣度无明显大气、噪声、水污染无明显大气、噪声、水污染无明显大气、噪声、水污染无明显大气、噪声、水污染个别因素宗地面积/平方米宗地形状9542.95不规则8548.8矩形2964.2较规则7230．5002矩形容积率1.51.032.051.94临街状况十字交叉一面临街十字交叉十字交叉地形平坦平坦平坦平坦目前规划限制略有限制略有限制略有限制略有限制(4)编制比较因素条件指数表。根据待估宗地与比较实例各种因素的具体情况，可编制比较因素条件指数表。比较因素指数的确定过程如下：①待估宗地与三个实例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型，以及区域因素中的道路类型；距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度，个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。②编制地价指数表。根据调查××市一段时期内地产市场的变化，以2002年1月1日为基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上涨幅度为0.6%。将2002年1月1日的地价指数定为100，则商业用地地价指数详见表3。表3××市商业用地价指数表年度2002.1.12002.11.232003.3.82003.5.172003.7.20地价指数100106108.4109.6110.日③确定基础设施修正指数。根据前面基础设施表，得出待估宗地与实例一、实例二、实例三的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。④区域因素。(a)商服繁华程度，分为距商服中心小于2820米、距农贸市场距离小于375米，商服繁华度高；距商服中心大于2820米小于3740米、距农贸市场距离大于375米小于750米，商服繁华度较高；距商服中心大于3740米小于4660米、距农贸市场距离大于750米小于1125米，商服繁华度一般；距商服中心大于4660米小于5580米、距农贸市场距离大于1125米小于1500米，商服繁华度较低；距商服中心大于5580米、距农贸市场距离大于1500米，商服繁华度低五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。在确定比较因素条件指数时，一般综合考虑上述情况，如发生冲突，以距商服中心距离为准。(b)道路类型，分为紧临混合型主干道，生活型主干道，交通型主干道，混合型次干道、支路五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正1%。(c)距公交站点距离，分为小于50米，大于50米小于100米，大于100米小于150米，大于150米小于200米，大于200米小于500米五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正0.5%。(d)对外交通便利度，分为临近宗地有铁路专用线或距火车站大于2300米小于3440米、距汽车站大于1700米小于2920米，距火车站大于3440米小于4580米、距汽车站大于2920米小于4140米，距火车站大于4580米小于5720米、距汽车站大于4140米小于5360米，距火车站大于5720米小于6860米、距汽车站大于5360米小于6480米，距火车站大于6860米、距汽车站大于6480米五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。⑤个别因素。(a)宗地形状，分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正0.5%；宗地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有一定影响、影响较重、严重影响五种情况确定修正幅度，以待估宗地为100，每相差一个等级，修正1%，在确定比较因素条件指数时，一般对宗地面积、形状综合考虑。(b)容积率修正，以待估宗地为100，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5%。(c)临街状况，分为十字交叉、丁字交叉(两面临街)、临主街、临支路、不临路五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。表4比较因素条件指数表待估宗地实例1实例2实例3土地用途100100100LOO土地级别100100100LOO交易日期110.8106108.4109.6交易价格(元/平方米)待估165417251638交易情况100100100Loo土地使用年限/年100100100100价格类型100100100100商服繁华程度100101101区域交通交通条件道路类型100100100距公交车站距离100100100100对外交通便利度100100100100基础设施状况10010011399101个别因素环境劣度100100100100宗地面积地形状100102100.5100容积率10097.65102.7599.5临街状况100100100102.2地形100100100100目前规划限制100100100100(5)编制因素比较修正系数表。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。如表5所示。表5因素比较修正系数实例1实例2实例3土地价格(元/平方米)165417251638土地用途100/100100/100100/100交易日期110.8/106110.8/108.4110.8/109.6交易情况100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/4100价格类型100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100区域交通商服繁华程度100/101100/101100/101交通道路类型100/100100/100100/100距公交车站距离100/100100/100100/100对外交通便利度100/100100/99100/101基础设施状况100/100100/113100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素宗地面积、宗地形状100/102100/100.5100/9905容积率100/97.5100/102.5100/102.5临街情况100/100100/100100/100地形100/100100/100100/100目前规划限100/00100/100100/100修正后地价/(元/平方米)1718.61511.21596.3市场比较法最终价格(1644.2×0.3+1478.4×0.35+1579.1×0.35)=16.3.2(元/平方米)三、地价的确定根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和市场比较法测算，根据××市同类用地的地价水平，经与当地国土资源局商榷以及评估人员的估价经验综合，认为：两种方法测算的结果比较接近，采用两种方法的算术平均值能够较客观的反映当地的地价水平，作为待估宗地的土地价格较为合理，则××公司破产清算组委托评估的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格(见表6)。表6基准地价系数修正法基准地价系数修正法/(元/平方米)市场比较法/(元/平方米)估价结果/(元/平方米)估价结果取值说明1515.61603.21559取简单算术平均值经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度的条件下，评估基准日为2003年7月20日的土地使用权价格为：单位面积地价：1559元/平方米。评估土地总地价：1487.75万元。注：货币种类为人民币。第四部分建筑物估价一、估价原则1．合法原则。合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产项目。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。2．公正原则。公正原则是指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运作规律，并运用科学方法，实事求是地对委估标的物评估出一个客观的、科学的、合理的价格。3．最高最佳使用原则。委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的，使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成了房地产估价的原则。4．替代原则。委估房地产的价格可以通过市场上地域相近，类型相似，用途相同的交易实例，进行比较和相异修正后替代委估标的物的价格。5．估价时点原则。必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。二、估价方法与估价过程1．估价方法。根据估价对象的实际情况，选择重置价格折旧法进行评估，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。计算公式为：(略)2．估价过程。(1)计算房屋重置价。所评估房屋为一栋四层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据××市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表7。表7××市各类房屋重置价格表结构种类房屋重置价耐用年限/年残值率框架结构700～1400元/m260～800则房屋重置价为：14320×1100=15752000(元)(2)计算房屋折旧。年折旧额：15752000×(1-2%)/60=257283(元)折旧总额：257283×18=4631094(元)(3)计算房屋现值。房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=1112.09(万元)。评估对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84万元第五部分附录附件一：《××省××市中级人民法院民事裁定书(××号)》复印件。附件二：《国有土地使用证(××号)》复印件。附件三：《土地评估机构注册证书》复印件。附件四：土地估价师身份证复印件。
问答题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 请根据以上情况，回答下列问题
问答题本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题： 1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。 试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。 2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。 请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据? (2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些? 3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。 请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。 4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。 请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续? (2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。
问答题自有自估进行土地估价主要内容是什么?
问答题暂缺题干