问答题某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。 算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价 算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价 算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价 算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价 最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称 ×××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(×××市)。 二、委托方 ×××公司破产清算组。 三、受托方 ××××土地咨询估价有限责任公司。 四、土地估价目的 该项估价是对×××公司的土地使用权和房屋价格进行估价，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。 五、土地估价依据 (一)国务院及有关部门颁布的法律、法规 (1)《土地管理法》。 (2)《城市房地产管理法》。 (3)《企业破产法(试行)》。 (4)《土地管理法实施条例》。 (5)原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》(【1997】国土[籍]字第2号)。 (二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件 (1)××××省人民政府、××××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。 (2)××××省国土资源厅、××××市国土资源局制定的有关规定、文件。 (三)有关技术标准 (1)国家标准《城镇土地估价规程》。 (2)国家标准《城镇土地分等定级规程》。 (四)其他资料 (1)委托方提供的有关资料。 (2)土地估价师现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、土地估价日期 2003年7月2日至2003年7月21日。 七、土地估价基准日 2003年7月20日。 八、地价定义(略) 九、土地估价结果 ××××公司破产清算组委托估价的9542.95m2的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/m2。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。土地估价结果详见土地估价结果一览表(此处略)。 十、需要特别说明的事项 (一)土地估价的前提条件和假设条件 (1)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 (2)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在估价基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。 (5)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。 (二)土地估价报告使用的限制条件 (1)本估价报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。 (2)本估价报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成估价结果出现偏差，委托方承担一切责任。 (3)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。 (4)本次估价结果根据有关规定，自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。 (三)需要特殊说明的其他事项 (1)本次估价所依据的土地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。 (2)本次估价待估土地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供国有土地使用证所载内容为准；建筑物情况以房屋所有权证(××××号)为准。 (3)本报告由××××土地咨询估价有限责任公司负责解释。 (4)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。 (5)报告复印件无效，报告缺页无效。 十一、土地估价师签字 十二、土地估价机构(机构公章) 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地登记状况 委估土地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××××公司。待估土地位于××××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××××公司取得了证号为××××号的国有土地使用证，土地面积为9542.95m2，其四至状况为：东：××××；南：××××；西：××××路；北：××××路。土地号为××××，图号为××××。根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。 2．土地权利状况 估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××××公司。2003年2月，××××公司将土地抵押给银行。××××市中级人民法院于2003年6月23日宣告××××公司破产。至估价基准日，委估土地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。 3．建筑物和地上附着物状况 勘估基准日，待估土地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320m2。容积率为1.5。 二、地价影响因素分析 (一)一般因素(略) (二)区域因素 影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下。(略) (三)个别因素 估价对象位于××××市××××路，用地面积9542.65m2。土地用途为商业用地，土地地形平坦、形状不规则。土地西侧紧邻×××路，该土地距市商服中心4240m，距农贸市场约1680m，距××××火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。在估价基准日，土地红线内具备通上水、下水、通电、通信、通热、通路和场地平整，即“六通二平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。土地内有商业楼一栋，总建筑面积14320m2，容积率1.5。该土地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则。 1．替代原则 2．预期收益原则 3．需求与供给原则 4．变动原则 5．综合分析原则 6．多种方法相结合的原则 二、土地估价方法与估价过程 (一)土地估价方法选择 根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)的规定，土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。 待估土地位于××××路以南，属于三级商业甲地，采用基准地价系数修正法切实可行；且土地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》并结合估价对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。 建筑物现值采用重置价格折旧法计算。 (二)土地估价过程 1. 基准地价系数修正法 (1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。 (2)待估土地的测算区范围是××××，面积×××m2。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为×××级，住宅为×××级，工业为×××级。 (3)××××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外“五通”(即通上下水、通电、通路、通信)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。 采用基准地价计算商业用地土地地价的公式为 Pi=P×(1+K)×y×t×kij×f 式中：Pi——待估土地地价； P——待估土地对应的基准地价；K、y、t、kij、f——土地地价修正系数和年限、基准日、容积率、基础设施条件修正系数。 估价对象设定用途为商业用地，处于××××市商业用地三级地内，其基准地价水平为1200～1600元/m2。 (4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。 根据估价对象的具体条件(估价基准日、使用年限、容积率、基础设施条件等)编制待估土地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略) (5)确定土地地价估价的修正系数K。 K=∑kij (i=1，2，3…，n) 式中：K——某一土地所有地价影响因素总修正幅度(%)； kij——土地第i个因素条件下修正幅度(%)； n——修正因素个数，根据上表可得K=8.44%。 (6)确定土地使用年限修正系数y。 y=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n] 式中：y——土地使用年限修正系数； m——待估土地设定使用年限； n——基准地价内涵确定的土地使用年限； r——土地还原利率，9%。 经计算，待估土地年限修正系数y=0.9622。 (7)确定基准日修正系数t。 根据调查分析和测算，2002年1月至2003年6月20日，××××市地价指数上涨10.8%，故基准日修正系数t=1.108。 (8)确定容积率修正系数。 当土地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。 (9)确定基础设修正系数f。 基础设施修正系数表见表1。 表1 设施修正系数表 项目/条件 “三通一平” “四通一平” “五通一平” “六通一平” “七通一平” 修正系数 0.85 0.93 1.00 1.13 1.21 待估土地基础设施设定为红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件一致，可得待估土地基础设施状况修正系数为：f=1.00。 (10)计算估价对象土地地价。 P=P0(1+K)×y×t×kij×f=1380×(1+8.44%)×0.9622×1.108×0.95×1.00=1515.6(元/m2) 2．市场比较法 市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地案例加以比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价基准日地价的一种方法。 1)比较案例选择 选择比较交易案例时，根据待估土地情况，应符合以下要求。 (1)用途相同。 (2)交易类型相同。 (3)属于正常交易。 (4)区域及个别条件相近。 (5)统一价格基础。 本次估价，选择了3个已发生交易，用途与待估土地相同或相近的案例，以他们的价格做比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。 2)比较因素的选择 根据估价对象的土地条件，影响估价对象价格的主要因素包括以下几个方面。 (1)交易时间：确定地价指数。 (2)交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。 (3)区域因素：主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便捷度(与火车站的距离、与汽车站的距离)]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。 (4)个别因素：主要指土地面积、土地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。 3)比较因素条件说明 估价对象与比较案例的比较因素条件详见表2。 表2 因素条件说明表 基本情况 待估土地 案例1 案例2 案例3 土地用途 商业 商业 商业 商住 土地级别交易价格/(元/m2) 商业三级待估 商业三级1654 商业三级1725 商业三级1638 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 38 40 40 40 价格类型 破产清算 出让 出让 出让 区域因素 商服繁华度 距商服中心约4240m，距农贸市场1680m，繁华程度一般 距商服中心约3420m，距农贸市场1320m，繁华程度较高 距商服中心约3462m，距农贸市场1000m，繁华程度较高 距商服中心约3462m，距农贸市场1000m，繁华程度较高 交通条件 道路类型 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 与公交车站的距离/m 210 300 400 200 对外交通便捷度 距客运火车站5320m，距汽车站5360m 距客运火车4600m，距汽车站4800m 距客运火车站3900m，距汽车站4000m 距客运火车站3900m，距汽车站4000m 交通条件 基础设施状况 土地红线外“五通”，红线内场地平整 土地红线外“五通”，红线内场地平整 土地红线外“六通”，红线内场地平整 土地红线外“六通”，红线内场地平整 环境优劣度 无明显大气、噪声、水污染 无明显大气、噪声、水污染 无明显大气、噪声、水污染 无明显大气、噪声、水污染 个别因素 土地面积/m2 9542.95 8548.8 2964.2 7230.5002 土地形状 不规则 矩形 较规则 矩形 容积率 1.5 1.03 2.05 1.94 临街状况 十字交叉 一面临街 十字交叉 十字交叉 地形 平坦 平坦 平坦 平坦 目前规划限制 略有限制 略有限制 略有限制 略有限制 4)比较因素条件指数 根据待估土地与比较案例中各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。 (1)待估土地与3个案例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型，以及区域因素中的道路类型；距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度，个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不做修正。 (2)编制地价指数表。 根据调查××××市一段时期内地产市场的变化，以2002年1月1日为基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上涨幅度0.6%。将2002年1月1目的地价指数定为100，则商业用地地价指数详见表3。表3 ××市商业用地地价指数表 日期 2002.1.1 2002.11.23 2003.3.8 2003.5.17 2003.7.20 地价指数 100 106 108.4 109.6 113 (3)确定基础设施修正指数。 根据前面基础设施表，得出待估土地与案例1、案例2、案例3的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。 (4)区域因素。 ①商服繁华程度，分为距商服中心小于2820m、距农贸市场小于375m，繁华度高；距商服中心大于2820m小于3740m、距农贸市场大于375m小于750m，商服繁华度较高；距商服中心大于3740m小于4660m、距农贸市场大于750m小于1125m，商服繁华度一般；距商服中心大于4660m小于5580m、距农贸市场大于1125m小于1500m，商服繁华度较低；距商服中心大于5580m、距农贸市场大于1500m，商服繁华度低五个等级，以待估土地的等级为100，每相差一个等级修正1%。在确定比较因素条件指数时，一般综合考虑上述情况，如发生冲突，以距商服中心为准。 ②道路类型，分为紧邻混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、混合型次干道、支路五个等级，以待估土地的等级为100，每相差一个等级修正1%。 ③与公交站点的距离，分为小于50m，大于50m、小于100m，大于100m、小于150m，大于150m小于200m，大于200m、小于500m五个等级，以待估土地的等级为100，每相差一个等级修正0.5%。 (5)个别因素。 ①土地形状，分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级，以待估土地为100，每相差一个等级，修正0.5%；土地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有一定影响、影响较重、严重影响五种情况确定修正幅度，以待估土地为100，每相差一个等级，修正1%，在确定比较因素条件指数时，一般对土地面积、形状综合考虑。 ②容积率，以待估土地为100，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5%。 ③临街状况，分为十字交叉、丁字交叉(两面临街)、临主街、临支路、不临路五个等级，以待估土地为100，每相差一个等级修正1%。 根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。表4 因素条件指数表 比较因素 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途 100 100 100 100 土地级别 100 100 100 100 交易日期 110.8 106 108.4 109.6 交易价格/(元/m2) 待估 1654 1725 1638 交易情况 100 100 100 100 土地使用年限 100 100 100 100 价格类型 100 100 100 100 商服繁华度 100 101 101 101 区域因素 道路类型 100 100 100 101 距公交车站的距离 100 100 100 100 对外交通便捷度 100 100 100 100 基础设施状况 100 113 99 101 个别因素 环境优劣度 100 100 100 100 土地面积、形状 100 102 100.5 100 容积率 100 97.65 102.75 99.5 临街状况 100 100 100 102.2 地形 100 100 100 100 目前规划限制 100 100 100 100 5)比较因素修正系数 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见表5。 表5 因素比较修正系数 比较因素 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地价格/(元/m2) 1654 1725 1638 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 110.8/106 110.8/108.4 110.8/109.6 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 区域因素 商服繁华度 100/101 100/101 100/101 交通条件 道路类型 100/100 100/100 100/100 与公交车站的距离 100/100 100/100 100/100 对外交通便捷度 100/100 100/99 100/101 基础设施状况 100/100 100/113 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个别因素 土地面积、土地形状 100/102 100/100.5 100/99.5 容积率 100/97.65 100/102.75 100/102.2 临街状况 100/100 100/100 100/100 地形 100/100 100/100 100/100 目前规划限制 100/100 100/100 100/100 修正后地价/(元/m2) 1718.6 1511.2 1596.3 市场比较法最终价格 1644.2×0.3+1478.4×0.35+1579.1×0.35=1603.2(元/m2) 三、地价的确定 根据《地价估价技术规程》的规定及估价对象的具体情况，采用基准地价系数修正法和市场比较法测算，根据××××市同类用地的地价水平，经与当地国土资源局商榷以及土地估价师的估价经验综合，认为：两种方法测算的结果比较接近，采用两种方法的算术平均值能够较客观地反映当地的地价水平，作为待估土地的土地价格较为合理，则××××公司破产清算组委托估价的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格，见表6。 表6 待估土地土地估价结果确定表 基准地价系数修正法/(元/m2) 市场比较法/(元/m2) 估价结果/(元/m2) 估价结果取值说明 1515.6 1603.2 1559 取简单算术平均值 经土地估价师现场勘察和当地市场分析，按照地价估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到待估土地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，估价基准日为2003年7月20目的土地使用权价格为 单位面积地价：1559元/m2； 估价土地总地价：1487.75万元。 (注：币种为人民币) 第四部分 建筑物估价 一、建筑物估价原则 1．合法原则 合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。 2．公正原则 公正原则是指房地产土地估价师必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运动规律，并运用科学方法，实事求是地对待估标的物做出一个客观、科学、合理的估价。 3．最高最佳使用原则 委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成为房地产估价的原则。 4．替代原则 委估房地产的价格可以通过市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易案例，进行比较和相异修正后替代待估标的物的价格。 5．估价时点原则 必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。 二、建筑物估价方法与建筑物估价过程 1．估价方法 根据估价对象的实际情况，选择重置价格折旧法进行估价，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与估价对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在估价时日的价格。计算公式为：(略) 2．估价过程 (1)计算房屋重置价。 所估价房屋为一栋4层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据××××市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表7。 表7 ××××市各类房屋重置价格表 结构种类 房屋重置价/(元/m2) 耐用年限/年 残值率 框架结构 700～1400 60～80 0 房屋重置价=14320×1100=15752000(元) (2)计算房屋折旧。 年折旧额=15752000×(1-2%)÷60=257283(元) 折旧总额=257283×18=4631094(元) (3)计算房屋现值。 房屋现值=重置价-折旧总额=15752000-4631094=1112.09(万元) 估价对象总价格=土地总价+房屋总价=2599.84(万元) 第五部分附录 附件1：××××省××××市中级人民法院民事裁定书(××××号)复印件 附件2：国有土地使用证(××××号)复印件 附件3：土地估价机构注册证书复印件 附件4：土地估价师身份证复印件

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0.5分。最多扣至本题为0分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准>的通知(国土资发[2006]307号) (4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规 (5)××县基准地价成果资料 (6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料 (7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料 (8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料 六、估价基准日 2009年6月26日 七、估价日期 2009年5月5日-2007年5月16日 八、地价定义 本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2009年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。 九、估价结果 土地单价：116元/m2 总地价：348.29万元 总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整 估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略) 十、需要特殊说明的事项 1．估价假设条件 1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。 2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。 3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。 4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 2．报告使用的限制条件 1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项：不得擅改报告及歪曲理解报告的有关内容。 2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由××评估有限公司负责解释。 3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。 3．土地估价结果有效条件 1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。 2)本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。 3)委托方提供的资料真实、有效。 4．其他需要说明事项 1)委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。 3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。 十一、土地估价师签字 估价师姓名 估价师证号 签名 ××× ××××× (签字) ××× ××××× (签字) 十二、土地估价机构 ××评估有限公司(公章) 2009年5月16日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。 2．土地权利状况 根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。 3．土地利用状况 根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积为30025.23m2，建筑密度为40%～60%，容积率小于或等于1.4，绿地率小于或等于15%。(以下略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积为5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。 3．个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 1．替代原则(略) 2．需求与供给原则(略) 3．变动原则(略) 二、估价方法与估价过程 1．估价方法选择 估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。 综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其积算价格和收益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。 2．估价过程 (1)成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为 成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润 评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数 1)土地取得费。 土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。 根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》(政发[2000]207号)，确定估价对象农地取得费为45.85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。 根据上述，得到估价对象±地取得费合计为63.85元/m2。 2)土地开发费。 土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土地开发费为37元/m2(其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m2)。 3)利息。 计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率为6.57%，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则 利息=63.85×[(1+6.57%)1-1]+37×[(1+6.57%)1/2-1]=5.39(元/m2) 4)利润。 投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为 利润=(63.85+37)×10%=10.09(元/m2) 5)土地增值收益。 土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则 土地增值收益=成本地价×增值收益率=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率=(63.85+37+5.39+10.09)×10%=11.63(元/m2) 6)区域及个别因素修正。 在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。 经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0.96。 7)使用年限修正。 积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为 使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年限=1-1/(1+6%)50=0.9457 8)单位地价计算。 土地单价=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)×0.96×0.9457=116(元/m2) (2)基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为 宗地地价=基准地价×K1×K2×(1+∑K)+F 式中 K1——期日修正系数； K2——土地使用年期修正系数； ∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和； F——开发程度差异修正值。 1)基准地价成果介绍。 根据××县人民政府，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见表1。 表1××县工业用地基准地价表 (单位：元/m2) 地价 级别 一级 二级 三级 基准地价 180 140 110　 工业用地基准地价内涵为：基准期日为2002年8月25日；开发程度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。　 2)估价对象基准地价的确定。　 估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/m2。　 3)地价影响因素及修正系数确定。　 基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表2。 表2　××县三级地区工业用地基准地价修正系数表 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 区域在该地区位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 区域主干道等级 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 对外交通便捷度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 环境优劣度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 行业集聚效应 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 周围土地利用状况 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 地块临路条件 2.0 0 -2.0 供电保证率 2.0 0 -5.0 供水保证率 2.0 0 -5.0 形状 0 -0.7 -1.5 面积 2.0 1.0 0 -1.5 -3.0 坡度 0 -1.0 -2.0 容积率 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 内部开发成熟度 0 -2.0 -4.0 特殊因素 评估人员视具体情况而定　 4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定。　 经实地调查，估价对象地价影响因素条件具体情况及相应的修正系数如表3。 表3 估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表 因素 条件说明 评价 修正系数/(%) 区域因素 区域在级别中的位置 在地区的较偏位置 较劣 -2.0 区域主干道等级 区域主干道 较优 1.0 对外交通便捷度 距车站近，便捷 优 2.0 环境优劣度 有少量污染 较劣 -1 行业集聚效应 同类行业 较劣 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 位于区域偏僻位置 劣 -4.0 地块临路条件 临主干道 优 2.0 供电保证率 一般 一般 0 供水保证率 一般 一般 0 个别因素 形状 规则 一般 0 面积 一般适宜 一般 0 坡度 平坦 一般 0 容积率 1.4 较优 1.0 内部开发成熟度 内部具备建设条件 较劣 -2.0 特殊因素 无 合计 -5.0 5)期日修正系数的确定。 由于本次采用的基准地价的基准日为2002年8月25日，而估价基准日为2009年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。 6)年限修正系数的确定。 基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。 7)确定土地开发程度差异修正值。 本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信“五通”和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电“三通”和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通电10元/m2、通信8元/m2和场地平整5元/m2。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为：-20-8=-28(元/m2)。 8)单位面积地价计算。 综上所述，评估宗地修正地价为 单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×年限修正系数+土地开发程度差异值=110×(1-5.0%)×1.06-28=83(元/m2) 三、地价的确定 1．地价确定的方法 由成本逼近法得到土地单价为116元/m2，由基准地价系数修正法得到土地单价为83元/m2，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为116元/m2。 2．估价结果 估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2007年6月26日的国有出让土地使用权价格如下所示。 土地用途：工业用地 使用年限：50年 土地面积：30025.23m2 土地单价：116元/m2 总地价：348.29万元 总地价大写(人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整 第四部分 附件 1．土地估价委托书复印件 2．待估宗地《国有土地使用证》复印件 3．委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件 4．待估宗地区域位置图 5．待估宗地现状照片 6．受托估价机构资质证书及营业执照复印件

问答题某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积为9000m2，地上建有砖混结构的厂房和办公用房，根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：

问答题某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。　　(1) A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。　　(2) 委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。　　(3) 与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。　　(4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。　　(5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。　　(6) 与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。　　(7) 目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。　　(8) 委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。　　(9) 现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。　　(10) 委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。　　(11) 调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。

问答题土地估价的假设和限制条件分析主要内容是什么?

问答题某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××公司位于××区××路××号用地地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积为595.58m2。五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(4)《城镇土地估价规程》(5)《土地估价报告规范格式》(6)××省关于土地管理的法律、法规(7)评估委托书(8)估价对象《房屋所有权证》(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为4.9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的40年期的土地价格。八、估价期日2009年12月31日九、估价日期2009年12月30日-2010年1月10日十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果如下所示。委估土地面积：595.58m2单位面积地价：4485.25元/m2总地价：2671325.20元大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整十一、需要特殊说明的事项(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用做其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名(略)十三、土地估价机构(略)2010年1月10日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用(××)字第××号，土地面积为595.58m2，东至××路、南至××、西至××、北至××，宗地号为××。2．土地权利状况估价对象是××公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。××公司拟以出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3．建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为2914.5m2，有效使用率为80%。二、地价影响因素分析1．区域因素(略)2．个别因素(略)第三部分土地估价一、估价原则1．最有效使用原则(略)2．贡献原则(略)3．变动原则(略)4．合法原则(略)二、估价方法与估价过程1．估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。2．估价过程(1)收益还原法1)计算估价对象总楼价。计算公式为式中P——总楼价：n——房地年纯收益，其参数是通过房地的正常租金水平测得的；r——综合还原率：n——房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为60年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为45年。建筑物重置单价为700元/m2，残值率为0。根据估价人员现场观察和对照(房屋完损等级评定标准>，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为75%。2)确定客观租金。应用市场比较法确定客观租金。①选择可比实例。根据收集的市场资料进行筛选，选取以下3个房地出租实例，详见(略)。②影响租金因素修正(略)。③客观租金的计算及确定。比准价格A=243.60元/m2；比准价格B=233.40元/m2；比准价格C=249.09元/m2。取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即客观租金=243.60+233.40+249.09/3=242.03(元/m2)3)计算房地总收益。年总收益=2914.5×0.8×242.03=564317.15(元)4)计算年总费用。①管理费。根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51(元)②维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914.5×700×2%=40803(元)③保险费。根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914.5×700×75%×2‰=3060.23(元)④房屋年折旧额。⑤租金损失。根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即租金损失=564317.15/12/2=23513.21(元)年总费用=①+②+③+④+⑤=118308.45(元)5)房地年纯收益。房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用=564317.15-118308.45=446008.70(元)6)确定综合还原率。采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。7)计算总楼价。8)房屋现值。房屋现值=房屋重置价×成新率=2914.5×700×75%=1530112.50(元)9)总地价。总地价=总楼价-房屋现值=4398898.12-1530112.50-2868785.62(元)(2)市场比较法1)选择房地出售实例。估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了3宗交易实例作为比较实例，基本情况见表1。表13宗交易实例基本情况估价对象实例A实例B实例C交易方式买卖买卖买卖买卖交易时间2009年12月2009年3月2008年9月2009年12月交易价格/万元310260275交易情况正常正常正常正常土地使用年期/年40404040土地用途商业商业商业商业用地面积/m2651.67496385442容积率4.904.754.804.90建筑面积/m22914.5235618482187.9重置单价/(元/m2)680580600580成新率/(%)758075702)房屋占地地价计算。①房屋现值计算。房屋现值=房屋重置价×成新率实例A房屋现值=580×2356×80%=1093184(元)实例B房屋现值=600×1848×75%=831600(元)实例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40(元)②实例地价计算。据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则单位地价=(房屋交易价-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积实例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496=3514.75(元/m2)实例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385=4019.22(元/m2)实例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442=3683.17(元/m2)③比较因素条件指数。分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见表2。表2因素对比分析比较因素估价对象比较实例A比较实例B比较实例C地价指数110105100108商业繁华程度1009410096交通条件10097100101临街宽度100989695临街深度100103108100④因素修正系数。根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如表3。表3各比较因素的地价修正系数比较因素比较实例A比较实例B比较实例C交易期日修正110/105110/100110/108商业繁华程度100/94100/100100/96交通条件100/97100/100100/101临街宽度100/98100/96100/95临街深度100/103100/108100/100⑤计算比准价格。将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103=4000.69(元/m2)比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108=4264.22(元/m2)比准价格C=3683.17×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100=4072.63(元/m2)通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/m2。三、地价的确定估价人员鉴于估价对象的特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即单位面积地价=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25(元/m2)楼面地价=4485.25/4.9=915.36(元/m2)总地价=4485.25×595.58-2671325(元)(取整)第四部分附件1．估价对象《国有土地使用证》2．估价对象宗地图。3．估价机构《土地估价机构资质证书》4．土地估价师资格证书5．估价对象照片6．委托估价协议书

问答题甲公司某写字楼建成后一直出租经营，2010年甲公司因企业战略调整，欲对外转让而评估其转让价格。乙土地估价评估公司在接到此项业务后，立即着手开展评估工作。请根据此情况，回答以下问题：

问答题1. 这是某土地估价技术报告中的市场比较法估价部分，请挑出其中的错误，并说明理由

问答题企业或个人委托进行土地估价的主要内容是什么?

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。{{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}一、估价项目名称：××储运公司××仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的：为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略)六、价格定义：本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日：2008年9月八、估价日期：2008年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名××注册房地产估价师编号××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)2009年9月20日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}一、估价对象描述1．土地位置状况位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。{{B}}第三部分土地及附着物估价{{/B}}一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明见下表。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见下表。因素修正表比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值地价=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2取整为24美元/m2(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/m2=(28.45+8.47+3.2)美元/m2=40.12美元/m2(8)总地价=40.12美元/m2÷4850m2=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。(1)××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)[880.5×(1-5.56%)-320]万元=511.5万元(4)计算地价(土地还原利率取7%)地价=[(511.5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850万元=225.2万元3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161.5+225.2)万元/2=193.35万元(二)求取房屋价格1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100元/m2×5800m2=6380000元2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元(2)折旧总额：104206元×14=1458884元3．计算房屋现值(6380000-1458884)元=4921116元，取492.1万元(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=(193.35+492.1)万元=685.45万元四、估价结果(略){{B}}第四部分附件{{/B}}一、房屋产权证书二、估价对象照片三、××公司营业执照

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县) 二、委托估价方 W企业 三、受托估价方(略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([2000]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令(国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定>等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国房地产管理法》 (3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([2000]国土[法]字第153号) (4)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知([2001]国土[籍]字第180号) (5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定> (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料 (8)委托方提供的有关资料 六、估价基准日 2007年12月31日 七、估价日期 2008年7月20日-2008年9月20日 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 1．假设条件 1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 5)委托方提供的资料属实。 2．使用说明 1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。 2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。 3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，”土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字 (姓名、估价师资格证书号) 十一、土地估价机构负责人签字 (土地估价机构公章) 2008年9月20日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积为2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表40 2．土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(2005)宇第××号。无他项权利限制。 表4 国有划拨土地使用权状况 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ××国用(2005)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 3．土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则(略) 二、估价方法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下所述。 1．成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率 (1)土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/卣。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。 2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2。 3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2。 上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。 (2)土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。 (3)投资利息 根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按一年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m2)。 (4)投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2)。 (5)计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。 土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30% =(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m2) (6)计算待估宗地的土地使用权价格 待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2) 2．基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据2。 (2)确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 (3)确定容积率修正系数(A2) 待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见表5)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 表5 容积率修正系数 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 (4)确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估宗地W企业于2005年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 (5)确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 (6)期日修正系数(A5) 《B县定级与基准地价评估报告>是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2005年5月1日至2008年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 (7)确定待估宗地的土地价格 根据公式： 宗地地价=基准地价×Al×A2×A3×A4×A5=150×1.0553×1.16×0.952 37×1.17×1.05-214.84(元/m2)。 三、地价的确定 1．地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/m2，基准地价系数修正法：214.84元/m2。综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=214.84×0.7+164.6×0.2=183.31(元/m2)。 2．估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m2，单位面积地价：183.31元/m2，总地价：40.34万元。 第四部分 附件 1．委托估价函 2．待估宗地区域位置图 3．委托方营业执照复印件 4．估价机构营业执照复印件 5．土地估价师证书复印件

问答题某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，A市政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，该地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，该事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。 下面是该事务所此次估价工作日志的内容： (1)5月21日，启动估价工作，派甲、乙(土地估价师)和两名估价助理(丙、丁)负责估价工作。其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。 (2)5月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。 (3)5月22日上午，因事务所所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。 (4)5月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和评估方法。 (5)5月23日下午，开始调查资料。 (6)5月25日上午，开始撰写报告。 (7)5月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。 (8)5月30日上午，收到国土资源局付款。 关于评估技术路线和方法，日志中有以下记录： (1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。 (2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。 请阅读上述事件后回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因 土地估价技术报告(Ⅱ) 第一部分 总 述 一、估价项目名称 ××公司土地使用权抵押价格评估(××市) 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 该项评估是对××公司的土地使用权进行评估，目的是为其以土地使用权抵押贷款提供价格依据。 五、估价依据(略) 六、估价基准日 2004年3月15日 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：待估宗地实际土地用途为商业用地，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估宗地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)、红线内“六通一平”(即通路、通电、供水、排水、通信、供热及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整条件下的土地价格。 八、估价结果 ××公司委托评估的一宗商业用地，土地面积(地上一层分摊土地面积)821.9m2，在2004年3月15日，土地使用年限设定为37.25年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格如下所示。 单位地价：6737.67元/米2。 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币 九、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 1．待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内场地平整、土地使用年限设定为商业用地出让后剩余使用年限，即37.25年。 2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 4．在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划设计。 6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。 (二)需要说明的其他事项 1．本次评估所依据的宗地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。 估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中登记内容为准；估价对象土地面积以“××公司地上一层抵押勘测定界图”所载面积821.9m2为准。 2．关于土地使用年期的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限，即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限，为37.25年。 3．估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实的条件下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 4．技术报告由××评估公司负责解释。 5．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。 6．本评估报告复印件及报告缺页均无效。 7．本评估报告由2个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十、土地估价师签字(略) 十一、土地估价机构 2003年8月7日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况。待估宗地位于××市××路，其四至状况如下。东——××公司；南——××路；西——××胡同；北——××超市。待估宗地为××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了国有土地使用证(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600m2。本次评估为其中部分用地，即宗地内开发的商业大厦(地下1层，地上6层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9m2。 2．土地权利状况。待估宗地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为××公司于2000年12月以出让方式取得。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至评估基准日，剩余土地使用年限37.25年。 3．土地利用状况。 待估宗地原为××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下1层，地上6层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层各层建成后即全部售出。总建筑面积为20440m2，宗地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积2900m2，地上一层建筑面积为3000m2，地上2～6层各层建筑面积均为2908m2。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则： 1．需求与供给原则(略)； 2．变动原则(略)； 3．协调原则(略)； 4．综合分析原则(略)； 5．多种方法相结合的原则(略)。 二、估价方法与估价过程 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。另外，由于本次评估为商办综合楼地上一层分摊土地面积，在应用市场比较法时，应考虑其整体性，评估单价以宗地整体测算后应进行地价楼层分配系数修正，然后将两种方法测算结果进行综合分析调整，得到待估宗地的地价。 1．市场比较法。 市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。 (1)比较实例选择。 估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易实例作为比较实例，基本情况(略)。 (2)因素选择。 根据待估宗地的实际情况，影响待估宗地价格的因素见表1。 (3)待估宗地与比较实例各因素条件详见表1。 表1{{B}} 待估宗地与比较实例各因素条件表 {{/B}} 待估宗地及比较实例比较因素内容 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易期日 2003.9.15 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 交易价格/(元/米2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 37.25 40 38 39 交易方式 抵押 抵押 企业改制 抵押 区 域 因 素 距商服中心距离/m 450 200 286 1450 交 通 条 件 道路类型 混合型主干道 生活型主干道 生活型主干道 混合型主干道 距公交车站距离/m 50 90 50 10 对外交通便利度 距火车站1050m，距汽车站1040m 距火车站1170m，距汽车站1170m 距火车站1300m，距汽车站1300m 距火车站280m，距汽车站160m 环境优劣度 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 无明显大气、水、噪声污染 无明显大气、水、噪声污染 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 个 别 因 素 宗地面积/m2 宗地形状 5600较规则 2653不规则 2477不规则 821.9极不规则 容积率 3.65 4.18 3.2 2.26 临街状况 一面临主街 一面临主街 两面临路 一面临主街 规划限制 略有限制 严格限制 略有限制 略有限制(4)编制比较因素条件指数表。分别将待估宗地和3个比较实例的各比较因素进行对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。1)交易期日修正。根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表2。 {{B}}表2 商业用地地价指数表{{/B}} 时间 1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.5 108.52)使用年期修正系数。土地使用年期修正系数公式为：k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]式中 k——使用年期修正系数；r——土地还原率，取6%；m——比较实例宗地土地使用年期；n——待估宗地土地使用年期。经计算，待估宗地与3个比较实例的使用年期修正系数分别为：100、101.91、100.55、101.75。3)确定容积率修正系数。根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每下降0.1，地价往下修正0.3%。其他条件指数确定(略)。根据以上比较因素指数的说明，编制委估宗地比较因素条件指数表，详见表3。 表3 比较因素条件指数表 待估宗地及比较实例 比较因素内容 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 100 100 100 100 交易日期 108.5 102.4 107.6 107.5 交易价格/(元/米2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 100 100 100 100 交易使用年限 100 101.91 100.55 101.75 交易方式 100 100 100 100 区域交通 交通条件 距商服中心距离 100 100 101 98 道路类型 100 100 100 98 距公交车站距离 100 100 100 100.5 对外交通便利度 100 100 100 101 基础设施状况 100 100 100 100 个 别 因 素 环境优劣度 100 100 100 100 宗地面积、宗地形状 100 99.5 99.5 99 容积率 102.9 103.66 102 100.12 临街状况 100 100 101 100 目前是规划限制 100 100 100 100(5)因素修正。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表(见表4)。 表4 因素比较修正系数表 侍估宗地及比较实例比较因素内容 待估宗地地价修正 实例1 实例2 实例3 土地价格/(元/米2) 2110 2208 2064 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易期日 108.5/102.4 108.5/107.6 108.5/107.5 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 101.91/100 100.55/100 101.75/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 区 域 因 素 高服繁华度 100/100 100/100 100/98 交 通 道路类型 100/100 100/100 100/98 距公交车站距离 100/100 100/100 100/100.5 对外交通便利度 100/100 100/100 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 宗地面积、宗地形状 100/99.5 100/99.5 100/99 容积率 102.9/103.96 102.9/102 102.9/100.12 临街状况 100/100 100/101 100/100 目前规划限制 100/101 100/100 100/100 修正后地价/(元/米2) 2244.056 2247.343 2257.278 市场比较法最终价格/(元/米2) 2249.73(6)楼层修正。统计××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层至地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数，见表5。 {{B}}表5 宗地地价楼层修正系数表{{/B}} 楼层层数 地下一层 地上一层 二层 三层 四层 五层 六层 修正系数 2.425 44.45 26.3 12.52 7.23 4.775 2.3 则地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/米2)。 2．收益还原法。 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原率统一还原为评估时日总收益的一种方法。 此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益情况。 房屋土地年租金=房地总收益 维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建设税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本 房地总收益-房地总成本=房地纯收益 房屋现值×房屋还原率=房屋纯收益 房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益 土地纯收益/土地还原率=土地价值 有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正 具体测算如下。 (1)确定房地年总收益。 调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产，用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每月每平方米40元，一层总建筑面积为3000m2，房屋出租率为92%，有效出租面积为85%，则 房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=1126080(元)=112.608(万元) (2)房地出租年总费用。 1)管理费：按年租金的5%计，则 管理费=房地年总收益×5%=5.630(万元) 2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该宗地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/米2，则总重置价为1150×3000=3450000(元)=345.000(万元)，则 维修费=房屋重置价格×2%=6.900(万元) 3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算。 年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/房屋的耐用年限=1150×3000×100%/60=57500(元)5.750(万元) 4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。 ①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%=13.513(万元)。 ②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%=5.630(万元)。 税金合计为=19.143万元。 5)空房损失。 取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。 房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+税金=5.630+6.900+5.750+19.143+12.000=49.423(万元) (3)房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用=112.608-49.423=63.185(万元) (4)房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 房屋现值=房屋重置价格-年折旧费×已使用年限=345.00-5.75×1.75=334.9375(万元) 房屋年纯收益=房屋现值×8%=26.795(万元) (5)土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=36.390(万元) (6)计算待估宗地总地价。 待估宗地价格=(土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润)×[1-1/(1+土地还原率)待估宗地剩余使用年限]+出让金×[1-1/(1+土地还原率)待估宗地剩余使用年限]/[1-1/(1+土地还原率)法定最高使用年限] (7)计算宗地单位面积地价。 单位面积地价=总地价/总用地面积=6661.82(元/米2) 三、地价确定 ××公司委托评估的一宗商业用地(地上一层分摊部分)，在2004年3月15日土地使用年限设定为37.25年，容积率设定为现状容积率，宗地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)，红线内场地平整条件下的地上一层分摊土地部分的土地使用权价格如下。 单位地价：6737.67元/米2。 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币。 第四部分 附 件 附件一：××公司地上一层抵押勘测定界图复印件。 附件二：企业营业执照复印件。 附件三：土地评估机构注册证书复印件。 附件四：待估宗地照片。

问答题根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限的用途是如何确定的?

问答题土地规划及利用现状资料的内容及收集要求?

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。建立价格可比基础(略)3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则：比准地价A＝3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)＝3808.71(元/m2)比准地价B＝3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)＝395033(元/m2)比准地价C＝3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)＝4387.56(元/m2)通过对上述三个比准价格分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。请根据上述内容回答以下问题。1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明()(只有1个选项)。A．以案例B作为比较基准B．案例B所在时点是地价指数基期C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？

问答题下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m2，总建筑面积143452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2．预期售价确定及销售状况分析 根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500—4000元/米2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/米2，则该物业预期总售价为 总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250(万元) 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 3．开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5 km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/米2(按总建筑面积)，则前期费用总计为 前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=700(万元) 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/米2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为 建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=2450(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/米2(按土地面积)，则小区建设费用总计为 室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=2103.97(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=[(2)+(3)]×5%=(2450+2103.97)×5%=227.70(万元) 4．销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价×8%=12250×8%=980(万元) 5．利息率和利润率确定 (1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款利率6.03%。 (2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。 6．地价测算 根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程： 总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24% 解上式得到： 总地价=2762.28万元 土地单价=2762.28÷95635=289(元/米2) 就上述报告片断，回答以下问题：