问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。{{B}}土地估价技术报告{{/B}}{{B}}第一部分总述{{/B}}一、估价项目名称：××储运公司××仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的：为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略)六、价格定义：本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日：2008年9月八、估价日期：2008年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名××注册房地产估价师编号××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)2009年9月20日{{B}}第二部分估价对象描述及地价影响因素分析{{/B}}一、估价对象描述1．土地位置状况位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。{{B}}第三部分土地及附着物估价{{/B}}一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明见下表。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见下表。因素修正表比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值地价=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2取整为24美元/m2(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/m2=(28.45+8.47+3.2)美元/m2=40.12美元/m2(8)总地价=40.12美元/m2÷4850m2=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。(1)××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)[880.5×(1-5.56%)-320]万元=511.5万元(4)计算地价(土地还原利率取7%)地价=[(511.5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850万元=225.2万元3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161.5+225.2)万元/2=193.35万元(二)求取房屋价格1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100元/m2×5800m2=6380000元2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元(2)折旧总额：104206元×14=1458884元3．计算房屋现值(6380000-1458884)元=4921116元，取492.1万元(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=(193.35+492.1)万元=685.45万元四、估价结果(略){{B}}第四部分附件{{/B}}一、房屋产权证书二、估价对象照片三、××公司营业执照

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县) 二、委托估价方 W企业 三、受托估价方(略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”([2000]国土[法]字第153号)、原国家土地管理局第8号令(国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定>等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国房地产管理法》 (3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知([2000]国土[法]字第153号) (4)国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(2002)》的通知([2001]国土[籍]字第180号) (5)原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定> (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料 (8)委托方提供的有关资料 六、估价基准日 2007年12月31日 七、估价日期 2008年7月20日-2008年9月20日 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 1．假设条件 1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 5)委托方提供的资料属实。 2．使用说明 1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。 2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。 3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，”土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字 (姓名、估价师资格证书号) 十一、土地估价机构负责人签字 (土地估价机构公章) 2008年9月20日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积为2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表40 2．土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(2005)宇第××号。无他项权利限制。 表4 国有划拨土地使用权状况 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ××国用(2005)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 3．土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则(略) 二、估价方法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下所述。 1．成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率 (1)土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/卣。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。 2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2。 3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/m2。 上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。 (2)土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。 (3)投资利息 根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按一年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m2)。 (4)投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2)。 (5)计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。 土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30% =(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m2) (6)计算待估宗地的土地使用权价格 待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2) 2．基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据2。 (2)确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 (3)确定容积率修正系数(A2) 待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见表5)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 表5 容积率修正系数 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 (4)确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估宗地W企业于2005年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 (5)确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 (6)期日修正系数(A5) 《B县定级与基准地价评估报告>是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2005年5月1日至2008年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 (7)确定待估宗地的土地价格 根据公式： 宗地地价=基准地价×Al×A2×A3×A4×A5=150×1.0553×1.16×0.952 37×1.17×1.05-214.84(元/m2)。 三、地价的确定 1．地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/m2，基准地价系数修正法：214.84元/m2。综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=214.84×0.7+164.6×0.2=183.31(元/m2)。 2．估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m2，单位面积地价：183.31元/m2，总地价：40.34万元。 第四部分 附件 1．委托估价函 2．待估宗地区域位置图 3．委托方营业执照复印件 4．估价机构营业执照复印件 5．土地估价师证书复印件

问答题某地价评估事务所2006年5月20日接到A市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1963年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，A市政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，该地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，该事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。 下面是该事务所此次估价工作日志的内容： (1)5月21日，启动估价工作，派甲、乙(土地估价师)和两名估价助理(丙、丁)负责估价工作。其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。 (2)5月21日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。 (3)5月22日上午，因事务所所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。 (4)5月23日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和评估方法。 (5)5月23日下午，开始调查资料。 (6)5月25日上午，开始撰写报告。 (7)5月27日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。 (8)5月30日上午，收到国土资源局付款。 关于评估技术路线和方法，日志中有以下记录： (1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。 (2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。 请阅读上述事件后回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因 土地估价技术报告(Ⅱ) 第一部分 总 述 一、估价项目名称 ××公司土地使用权抵押价格评估(××市) 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 该项评估是对××公司的土地使用权进行评估，目的是为其以土地使用权抵押贷款提供价格依据。 五、估价依据(略) 六、估价基准日 2004年3月15日 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估价格定义如下：待估宗地实际土地用途为商业用地，评估设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估宗地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)、红线内“六通一平”(即通路、通电、供水、排水、通信、供热及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整条件下的土地价格。 八、估价结果 ××公司委托评估的一宗商业用地，土地面积(地上一层分摊土地面积)821.9m2，在2004年3月15日，土地使用年限设定为37.25年，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地价格如下所示。 单位地价：6737.67元/米2。 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币 九、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 1．待估宗地的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及宗地红线内场地平整、土地使用年限设定为商业用地出让后剩余使用年限，即37.25年。 2．待估宗地作为评估设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。 3．待估宗地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。 4．在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5．任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估宗地的地上建筑物状况应符合城市规划设计。 6．本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估。 (二)需要说明的其他事项 1．本次评估所依据的宗地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。 估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中登记内容为准；估价对象土地面积以“××公司地上一层抵押勘测定界图”所载面积821.9m2为准。 2．关于土地使用年期的设定：出让土地按剩余使用年限设定土地使用年期，设定土地使用年期为该用途法定最高出让年限，即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限，为37.25年。 3．估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实的条件下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 4．技术报告由××评估公司负责解释。 5．未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对评估结果审核部门以外的部门或个人提供评估报告、技术报告及附件。 6．本评估报告复印件及报告缺页均无效。 7．本评估报告由2个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十、土地估价师签字(略) 十一、土地估价机构 2003年8月7日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况。待估宗地位于××市××路，其四至状况如下。东——××公司；南——××路；西——××胡同；北——××超市。待估宗地为××公司2000年12月以出让方式取得的国有土地，该公司于2002年3月领取了国有土地使用证(证号：略)，土地用途为商业用地，土地登记面积为5600m2。本次评估为其中部分用地，即宗地内开发的商业大厦(地下1层，地上6层)的地上一层的分摊土地面积，拟抵押土地面积为821.9m2。 2．土地权利状况。待估宗地为国有土地，土地所有权属于国家所有，土地使用权为××公司于2000年12月以出让方式取得。出让年限40年，出让终止日期为2040年12月，至评估基准日，剩余土地使用年限37.25年。 3．土地利用状况。 待估宗地原为××市市中心用地，因旧城改造，2000年12月由××公司以出让方式取得其土地使用权，对地上原有建筑物进行了拆迁，并于2001年12月建成商业大厦一座。框架结构，地下1层，地上6层，地下一层为停车场，地上一层为该公司经营的大型超市，地上2～6层各层建成后即全部售出。总建筑面积为20440m2，宗地现状容积率为3.65，其中地下一层建筑面积2900m2，地上一层建筑面积为3000m2，地上2～6层各层建筑面积均为2908m2。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则： 1．需求与供给原则(略)； 2．变动原则(略)； 3．协调原则(略)； 4．综合分析原则(略)； 5．多种方法相结合的原则(略)。 二、估价方法与估价过程 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。另外，由于本次评估为商办综合楼地上一层分摊土地面积，在应用市场比较法时，应考虑其整体性，评估单价以宗地整体测算后应进行地价楼层分配系数修正，然后将两种方法测算结果进行综合分析调整，得到待估宗地的地价。 1．市场比较法。 市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。 (1)比较实例选择。 估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易实例作为比较实例，基本情况(略)。 (2)因素选择。 根据待估宗地的实际情况，影响待估宗地价格的因素见表1。 (3)待估宗地与比较实例各因素条件详见表1。 表1{{B}} 待估宗地与比较实例各因素条件表 {{/B}} 待估宗地及比较实例比较因素内容 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易期日 2003.9.15 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 交易价格/(元/米2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 37.25 40 38 39 交易方式 抵押 抵押 企业改制 抵押 区 域 因 素 距商服中心距离/m 450 200 286 1450 交 通 条 件 道路类型 混合型主干道 生活型主干道 生活型主干道 混合型主干道 距公交车站距离/m 50 90 50 10 对外交通便利度 距火车站1050m，距汽车站1040m 距火车站1170m，距汽车站1170m 距火车站1300m，距汽车站1300m 距火车站280m，距汽车站160m 环境优劣度 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 无明显大气、水、噪声污染 无明显大气、水、噪声污染 有一定的大气、噪声污染，无明显水污染 个 别 因 素 宗地面积/m2 宗地形状 5600较规则 2653不规则 2477不规则 821.9极不规则 容积率 3.65 4.18 3.2 2.26 临街状况 一面临主街 一面临主街 两面临路 一面临主街 规划限制 略有限制 严格限制 略有限制 略有限制(4)编制比较因素条件指数表。分别将待估宗地和3个比较实例的各比较因素进行对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。1)交易期日修正。根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表2。 {{B}}表2 商业用地地价指数表{{/B}} 时间 1999.1.31 2000.1.20 2002.9.30 2003.2.11 2003.9.15 地价指数 100 102.4 107.6 107.5 108.52)使用年期修正系数。土地使用年期修正系数公式为：k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]式中 k——使用年期修正系数；r——土地还原率，取6%；m——比较实例宗地土地使用年期；n——待估宗地土地使用年期。经计算，待估宗地与3个比较实例的使用年期修正系数分别为：100、101.91、100.55、101.75。3)确定容积率修正系数。根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每下降0.1，地价往下修正0.3%。其他条件指数确定(略)。根据以上比较因素指数的说明，编制委估宗地比较因素条件指数表，详见表3。 表3 比较因素条件指数表 待估宗地及比较实例 比较因素内容 待估宗地 实例1 实例2 实例3 土地用途 100 100 100 100 交易日期 108.5 102.4 107.6 107.5 交易价格/(元/米2) 待估 2110 2208 2064 交易情况 100 100 100 100 交易使用年限 100 101.91 100.55 101.75 交易方式 100 100 100 100 区域交通 交通条件 距商服中心距离 100 100 101 98 道路类型 100 100 100 98 距公交车站距离 100 100 100 100.5 对外交通便利度 100 100 100 101 基础设施状况 100 100 100 100 个 别 因 素 环境优劣度 100 100 100 100 宗地面积、宗地形状 100 99.5 99.5 99 容积率 102.9 103.66 102 100.12 临街状况 100 100 101 100 目前是规划限制 100 100 100 100(5)因素修正。根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表(见表4)。 表4 因素比较修正系数表 侍估宗地及比较实例比较因素内容 待估宗地地价修正 实例1 实例2 实例3 土地价格/(元/米2) 2110 2208 2064 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易期日 108.5/102.4 108.5/107.6 108.5/107.5 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 101.91/100 100.55/100 101.75/100 价格类型 100/100 100/100 100/100 区 域 因 素 高服繁华度 100/100 100/100 100/98 交 通 道路类型 100/100 100/100 100/98 距公交车站距离 100/100 100/100 100/100.5 对外交通便利度 100/100 100/100 100/101 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个 别 因 素 宗地面积、宗地形状 100/99.5 100/99.5 100/99 容积率 102.9/103.96 102.9/102 102.9/100.12 临街状况 100/100 100/101 100/100 目前规划限制 100/101 100/100 100/100 修正后地价/(元/米2) 2244.056 2247.343 2257.278 市场比较法最终价格/(元/米2) 2249.73(6)楼层修正。统计××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层至地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数，见表5。 {{B}}表5 宗地地价楼层修正系数表{{/B}} 楼层层数 地下一层 地上一层 二层 三层 四层 五层 六层 修正系数 2.425 44.45 26.3 12.52 7.23 4.775 2.3 则地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/米2)。 2．收益还原法。 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原率统一还原为评估时日总收益的一种方法。 此次土地评估，主要考虑房屋租赁收益情况。 房屋土地年租金=房地总收益 维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建设税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本 房地总收益-房地总成本=房地纯收益 房屋现值×房屋还原率=房屋纯收益 房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益 土地纯收益/土地还原率=土地价值 有限年期土地价格=土地价值×待估地块年期修正 具体测算如下。 (1)确定房地年总收益。 调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产，用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地房地出租的租金水平一般为每月每平方米40元，一层总建筑面积为3000m2，房屋出租率为92%，有效出租面积为85%，则 房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=1126080(元)=112.608(万元) (2)房地出租年总费用。 1)管理费：按年租金的5%计，则 管理费=房地年总收益×5%=5.630(万元) 2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该宗地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/米2，则总重置价为1150×3000=3450000(元)=345.000(万元)，则 维修费=房屋重置价格×2%=6.900(万元) 3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算。 年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/房屋的耐用年限=1150×3000×100%/60=57500(元)5.750(万元) 4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。 ①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%=13.513(万元)。 ②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%=5.630(万元)。 税金合计为=19.143万元。 5)空房损失。 取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。 房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+税金=5.630+6.900+5.750+19.143+12.000=49.423(万元) (3)房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用=112.608-49.423=63.185(万元) (4)房屋年纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 房屋现值=房屋重置价格-年折旧费×已使用年限=345.00-5.75×1.75=334.9375(万元) 房屋年纯收益=房屋现值×8%=26.795(万元) (5)土地年纯收益。 土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=36.390(万元) (6)计算待估宗地总地价。 待估宗地价格=(土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润)×[1-1/(1+土地还原率)待估宗地剩余使用年限]+出让金×[1-1/(1+土地还原率)待估宗地剩余使用年限]/[1-1/(1+土地还原率)法定最高使用年限] (7)计算宗地单位面积地价。 单位面积地价=总地价/总用地面积=6661.82(元/米2) 三、地价确定 ××公司委托评估的一宗商业用地(地上一层分摊部分)，在2004年3月15日土地使用年限设定为37.25年，容积率设定为现状容积率，宗地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)，红线内场地平整条件下的地上一层分摊土地部分的土地使用权价格如下。 单位地价：6737.67元/米2。 总地价：553.77万元。 注：货币种类为人民币。 第四部分 附 件 附件一：××公司地上一层抵押勘测定界图复印件。 附件二：企业营业执照复印件。 附件三：土地评估机构注册证书复印件。 附件四：待估宗地照片。

问答题根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限的用途是如何确定的?

问答题土地规划及利用现状资料的内容及收集要求?

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。1．比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。建立价格可比基础(略)3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则：比准地价A＝3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)＝3808.71(元/m2)比准地价B＝3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)＝395033(元/m2)比准地价C＝3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)＝4387.56(元/m2)通过对上述三个比准价格分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。请根据上述内容回答以下问题。1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明()(只有1个选项)。A．以案例B作为比较基准B．案例B所在时点是地价指数基期C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？

问答题下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1．估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m2，总建筑面积143452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m2，总建筑面积35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2．预期售价确定及销售状况分析 根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500—4000元/米2之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/米2，则该物业预期总售价为 总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=12250(万元) 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 3．开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5 km长的电缆铺设费用，100m长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为200元/米2(按总建筑面积)，则前期费用总计为 前期费用=前期费用标准×总建筑面积=200×35000=700(万元) 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为700元/米2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为 建造成本=平均建造成本×总建筑面积=700×35000=2450(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为220元/米2(按土地面积)，则小区建设费用总计为 室外建设费用=室外建设费用标准×土地面积=220×95635=2103.97(万元) 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=[(2)+(3)]×5%=(2450+2103.97)×5%=227.70(万元) 4．销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价×8%=12250×8%=980(万元) 5．利息率和利润率确定 (1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款利率6.03%。 (2)利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。 6．地价测算 根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程： 总地价=[(12250-980)×40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250-980)×60%/(1+6.03%)2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/(1+6.03%)2/2]×(1+24%)-总地价×24% 解上式得到： 总地价=2762.28万元 土地单价=2762.28÷95635=289(元/米2) 就上述报告片断，回答以下问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0.5分。最多扣至本题为0分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中)。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××县××工业园区A2号地块土地使用权出让价格评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (3)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准>的通知(国土资发[2006]307号) (4)××省、××市及××县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规 (5)××县基准地价成果资料 (6)委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料 (7)××评估有限公司掌握的有关地价信息资料 (8)评估人员实地踏勘及调查取得的资料 六、估价基准日 2009年6月26日 七、估价日期 2009年5月5日-2007年5月16日 八、地价定义 本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日2009年6月26日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限50年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。 九、估价结果 土地单价：116元/m2 总地价：348.29万元 总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整 估价结果详见《土地估价结果一览表》(表略) 十、需要特殊说明的事项 1．估价假设条件 1)本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。 2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。 3)在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。 4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 2．报告使用的限制条件 1)本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项：不得擅改报告及歪曲理解报告的有关内容。 2)估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由××评估有限公司负责解释。 3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。 4)本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。 3．土地估价结果有效条件 1)在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。 2)本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。 3)委托方提供的资料真实、有效。 4．其他需要说明事项 1)委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。 2)本次评估的估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价技术报告”供委托方使用，“土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。 3)本报告所评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。 十一、土地估价师签字 估价师姓名 估价师证号 签名 ××× ××××× (签字) ××× ××××× (签字) 十二、土地估价机构 ××评估有限公司(公章) 2009年5月16日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况 估价对象位于××县××工业园区，其四至为：东至××，南至××，西至××，北至××。地块总面积为30025.23m2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50年。地号××，图号××。 2．土地权利状况 根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为50年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。 3．土地利用状况 根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积为30025.23m2，建筑密度为40%～60%，容积率小于或等于1.4，绿地率小于或等于15%。(以下略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 估价对象位于××县××工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积为5km2，位于××县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为××交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等非资源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。 3．个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则 1．替代原则(略) 2．需求与供给原则(略) 3．变动原则(略) 二、估价方法与估价过程 1．估价方法选择 估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于××县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。 综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数修正法分别评估其积算价格和收益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。 2．估价过程 (1)成本逼近法 成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为 成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润 评估地价=(成本地价+土地增值收益)×位置修正系数×使用年期修正系数 1)土地取得费。 土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。 根据××县人民政府《关于实施征地区片综合价标准的通知》(政发[2000]207号)，确定估价对象农地取得费为45.85元/m2。征地税费根据经验确定为18元/m2。 根据上述，得到估价对象±地取得费合计为63.85元/m2。 2)土地开发费。 土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土地开发费为37元/m2(其中通水10元/m2，通电10元/m2，通路17元/m2)。 3)利息。 计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率为6.57%，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投入，则 利息=63.85×[(1+6.57%)1-1]+37×[(1+6.57%)1/2-1] =5.39(元/m2) 4)利润。 投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为10%。则投资利润为 利润=(63.85+37)×10% =10.09(元/m2) 5)土地增值收益。 土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为10%，则 土地增值收益=成本地价×增值收益率 =(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×增值收益率 =(63.85+37+5.39+10.09)×10% =11.63(元/m2) 6)区域及个别因素修正。 在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。 经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于××县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为0.96。 7)使用年限修正。 积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为50年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为 使用年限修正系数=1-1/(1+土地还原利率)剩余使用年限 =1-1/(1十6%)50 =0.9457 8)单位地价计算。 土地单价=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)×0.96×0.9457 =116(元/m2) (2)基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为 宗地地价=基准地价×K1×K2×(1+∑K)+F 式中 K1——期日修正系数； K2——土地使用年期修正系数； ∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和； F——开发程度差异修正值。 1)基准地价成果介绍。 根据××县人民政府，××县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见表1。 表1××县工业用地基准地价表 (单位：元/m2) 地价 级别 一级 二级 三级 基准地价 180 140 110 工业用地基准地价内涵为：基准期日为2002年8月25日；开发程度为“五通一平”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为50年。 2)估价对象基准地价的确定。 估价对象位于××县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/m2。 3)地价影响因素及修正系数确定。 基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是××县三级地区工业用地基准地价修正系数表2。 表2　××县三级地区工业用地基准地价修正系数表 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 区域在该地区位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 区域主干道等级 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 对外交通便捷度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 环境优劣度 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 行业集聚效应 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 周围土地利用状况 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 4.0 2.0 0 -2.0 -4.0 地块临路条件 2.0 0 -2.0 供电保证率 2.0 0 -5.0 供水保证率 2.0 0 -5.0 形状 0 -0.7 -1.5 面积 2.0 1.0 0 -1.5 -3.0 坡度 0 -1.0 -2.0 容积率 2.0 1.0 0 -1.0 -2.0 内部开发成熟度 0 -2.0 -4.0 特殊因素 评估人员视具体情况而定 4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定。 经实地调查，估价对象地价影响因素条件具体情况及相应的修正系数如表3。 表3 估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表 因素 条件说明 评价 修正系数/(%) 区域因素 区域在级别中的位置 在地区的较偏位置 较劣 -2.0 区域主干道等级 区域主干道 较优 1.0 对外交通便捷度 距车站近，便捷 优 2.0 环境优劣度 有少量污染 较劣 -1 行业集聚效应 同类行业 较劣 -2.0 个别因素 地块在区域中的位置 位于区域偏僻位置 劣 -4.0 地块临路条件 临主干道 优 2.0 供电保证率 一般 一般 0 供水保证率 一般 一般 0 个别因素 形状 规则 一般 0 面积 一般适宜 一般 0 坡度 平坦 一般 0 容积率 1.4 较优 1.0 内部开发成熟度 内部具备建设条件 较劣 -2.0 特殊因素 无 合计 -5.0 5)期日修正系数的确定。 由于本次采用的基准地价的基准日为2002年8月25日，而估价基准日为2009年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。 6)年限修正系数的确定。 基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是50年，故不需进行年限修正。 7)确定土地开发程度差异修正值。 本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信“五通”和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”(即外围通路、通水、通电“三通”和内部场地平整)，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通电10元/m2、通信8元/m2和场地平整5元/m2。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平整”的土地开发程度的修正值为：-20-8=-28(元/m2)。 8)单位面积地价计算。 综上所述，评估宗地修正地价为 单位面积地价=基准地价×(1+∑修正系数)×期日修正系数×年限修正系数+土地开发程度差异值 =110×(1-5.0%)×1.06-28 =83(元/m2) 三、地价的确定 1．地价确定的方法 由成本逼近法得到土地单价为116元/m2，由基准地价系数修正法得到土地单价为83元/m2，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为116元/m2。 2．估价结果 估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2007年6月26日的国有出让土地使用权价格如下所示。 土地用途：工业用地 使用年限：50年 土地面积：30025.23m2 土地单价：116元/m2 总地价：348.29万元 总地价大写(人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整 第四部分 附件 1．土地估价委托书复印件 2．待估宗地《国有土地使用证》复印件 3．委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件 4．待估宗地区域位置图 5．待估宗地现状照片 6．受托估价机构资质证书及营业执照复印件

问答题{{B}}土地估价技术报告{{/B}} {{B}}第一部分总 述{{/B}} 一、估价项目名称 ××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估 二、委托估价方 ××市中级人民法院 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。 五、估价依据 1．《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 4．《城镇土地估价规程》。 5．《城镇土地分等定级规程》。 6．委托方及案件当事人提供的有关资料。 7．委托评估函。 8．《国有土地使用证》[××字(1998)第×××××号]。 9．《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]。 10．《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]。 11．《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]。 12．其他有关资料。 13．估价人员实地勘察、调查资料。 六、估价基准日 2004年7月5日 七、估价日期 2004年7月5日至7月14日 八、地价定义 本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。 九、估价结果 经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下。 土地单价：4562元/平方米，总价：10237128元 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元) 十、需要特殊说明的事项 1．本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日，在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格： (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值； (2)有一段合理交易时间； (3)在此期间土地市场应保持稳定； (4)房地产买卖程序应符合国家法律规定。 2．由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。 3．本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。 4．本报告自估价基准日起一年内有效。 十一、土地估价师签字 姓名 土地估价师资格证书号 签字 王** **** (签字) 李** **** (签字) 十二、土地估价机构(章) 二〇〇四年七月十四日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地登记状况。 根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。 估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。 2．土地权利状况。 根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为××××，图号为××××，地号为××××，规划用途为住宅用地．土地总面积为1020.0平方米，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××号。 3．土地利用状况。 (1)规划指标：根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244平方米。 (2)地块目前尚未开发，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平。 二、地价影响因素分析 1．一般因素。 (略) 2．区域因素。 估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4千米，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。 3．个别因素。 评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。 第三部分土地估价 一、估价原则 本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。 二、估价方法和估价过程 由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。 (一)市场比较法 根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例，进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等的差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为 待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数× 待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数×待 估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数×待估 宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数 1．选择比较实例。 估价人员收集了多宗土地的成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况如表3所示。 {{B}}表3 比较实例及评估地块情况{{/B}} 评估地块 实例A 实例B 实例C 交易情况 市场价格 正常出让 正常出让 正常出让 土地使用 住宅 住宅 住宅 住宅 土地面积(平方米) 1020.0 5526 8200 6610 容积率 2.4 1.9 2.4 2.2 交易日期 2004.07.05 2003.03.20 2001.3.9 2002.4.21 熟地价(元/平方米) 6210 4554 4968 区域因素 地理位置 接近 公共交通 好 好 好 好 公共设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 安静、多绿化住址区 个别因素 基础设施条件 配套工程为发生 红线外六通一平 红线外三通一平 红线外六通一平 临街因素 巷内 巷内 一面临街 一面临街 使用年限 67.33年 70年 70年 70年 年度 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年7月 物价指数 100 101 102 104 106 容积率 1.8 1.9 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 修正指数 100 105 110 115 120 125 130 135 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/平方米) 4120 4754 4968 交易情况 100/105 100/105 100/100 期日因素 106104 106/101 100/100 区域 因素 地理位置 100/100 100 100/100 公共交通 100/100 100 100/100 公共设施 100/100 100 100/100 环境质量 100/100 100/100 100/100 实例A 实例B 实例C 个别 因素 基础设施条件 100/110 100/105 100/110 临街因素 100/100 100/102 100/102 容积率 130/105 130/130 130/120 实例修正后价格 4501 4437 4748 2．确定待估宗地的比较价格。 经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/平方米、4437元/平方米和4748元/平方米，再取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/平方米。 (二)成本逼近法 成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。 1．计算公式。 土地价格=土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益(土地出让金) 2．土地取得费。 (1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，平均每户居民为12万元。 则：居民拆迁安置费为 12×(51-3)=576(万元) (2)土地开发费用：场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。 (3)管理费及不可预见费(计3%)： 576×3%-17.28(万元) (4)利息：利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2002年3月开始，拆迁周期约0.5年，计算利息为： 576×5.85%×0.5=16.85(万元) (5)利润：评估目的为法院处置用，利润不计。 (6)税费：未发生经营收入，税费不计。 (7)土地增值收益：土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2001年11月签订的土地出让合同载明的出让金计为57.18万元(70年土地使用期限)，扣除2年零8个月的土地增值收益计：57.18×67.33/70=55(万元)。 (8)成本逼近法计算土地价格为：576＋0＋17.28＋16.85＋0＋0＋55=665.13(万元)。 单位土地面积单价=665.13/1020=6521(元/平方米)。 三、地价的确定 1．地价的确定方法。 成本逼近法估价结果为6521元/平方米，市场比较法估价结果为4562元/平方米，说明××房地产有限公司当初取得此地块的成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244平方米)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。 2．估价结果。 经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为： 土地单价为4562元/平方米； 总价为：4562×224.4=10237128(元) 大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元) 第四部分 附 件 1．委托估价函。 2．待估宗地位置示意图。 3．国有土地出让合同复印件。 4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。 5．估价机构营业执照复印件。 6．估价机构资质证书复印件。 7．土地估价师资质证书复印件。 二〇〇四年七月十四日

问答题土地类型的界定内容?

问答题请问估价期日和估价日期是一个概念吗?

问答题以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。“(一)市场比较法测算1．基本思路市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。2．公式估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：估价对象价格=比较实例价格在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的()分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的()分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的()分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。3．计算过程(1)比较实例选择。市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：1)与估价对象属同一供需圈；2)与估价对象用途相同或相近；3)与估价对象交易类型相同或相近；4)与估价对象的估价基准日相接近；5)可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例，各实例条件描述如下。实例A:××市××区教育局该宗地位于××市××区××街××号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为机关用地，宗地面积1965.5m2，规划建筑容积率5.4。宗地形状规则，地质条件一般，处××市机关办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年4月12日，××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2。实例B:××省××设计院该宗地位于××市××区××路×号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为科研用地，宗地面积1293.34m2，规划建筑容积率3.42。宗地形状较规则，地质条件一般，处××市科研办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年5月24日，××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2。实例C:××市邮政局该宗地位于××市××区××路西侧，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为市政公用设施用地(邮政培训设施用地)，用地面积2547.8m2，现状建筑容积率5.56。宗地形状一般，地质条件一般，处××市办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖)及宗地内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖、场地平整)条件。2007年5月21日，××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2。(2)因素选择。考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下。1)交易时间：根据××市地价指数研究成果，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。2)交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的实例进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。3)土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。4)交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、授权经营等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。5)土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。6)区域因素：将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象和比较实例用途，参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果，主要选择商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施状况、环境质量、区域规划限制等。采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。7)个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的形状、面积、临街状况、宗地内基础设施状况、场地工程能力、容积率等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地份修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。(3)因素条件说明。将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下。表1比较因素条件说明表实例A实例B实例C估价对象宗地位置××街×号××路×号××路西侧××路×号交易时间2005.4.122005.5.242007.5.212007.3.31交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易方式协议出让协议出让协议出让授权经营土地用途机关科研市政公用设施科教用地土地使用年限50年50年50年50年样点地价/(元/m2)455742695660待估区域因素基础设施六通六通七通六通商服繁华度距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km交通条件临道路级别临生活型主干道××街临支路××路临综合型主干道××路临支路××路距火车站距离5.3km1.8km1km1.9km城内交通便捷度与主干道通达与主干道通达与主干道通达与主干道通达生活服务设施齐全齐全齐全齐全环境质量环境质量较优环境质量较优环境质量较优环境质量较优规划条件有严格限制有一定限制有一定限制有一定限制个别因素宗地面积/m21965.5(较适宜)1293.34(较适宜)2547.8(较适宜)6439.9(适宜)宗地基础设施条件场地平整五通一平七通一平场地平整宗地形状规则较规则一般较规则临街状况一面临街一面临支路两面临街一面临支路场地工程能力一般场地一般场地一般场地一般场地容积率5.43.425.562.3　(4)编制比较因素条件指数表。　根据估价对象与比较实例各项因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。　1)交易时间修正指数的确定：交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市每年定期测算编制城市地价指数，形成《××市地价指数研究成果(2000-2006年)》。目前，××市地价指数是以2000年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业3种用途，采用定基地价指数方式编制的。另外，为便于实际应用，××市还编制了综合地价指数，反映城市整体地价变化。××市自2000年以来综合地价指数见下表。表2××市综合地价指数表2000.12.312001.12.312002.12.312003.12.312004.12.312005.12.312006.12.31综合指数100104106110127134140　估价对象设定土地用途为科教用地，3个比较实例土地用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，根据估价对象及比较实例的交易期日，依据《××市综合地价指数表》，采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9；考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近，期间地产市场相对平稳，因此，直接采用2006年12月31日地价指数，确定其期日修正指数均为140。　2)交易情况修正指数的确定：根据估价人员对比较实例交易情况进行分析，3个比较实例均为正常交易，其成交价格均经过××市国土资源局对外公示(通过政府网站)，本次估价对象交易拟采取授权经营方式，符合国家现行法律法规。因此，采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的，其所处的地产市场均为公正、公开、公平的市场。综上所述，对交易情况不做修正，确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100。　3)交易方式修正指数的确定：3个比较实例均以协议出让方式成交，估价对象拟采取交易方式为授权经营。在我国现行土地有偿使用制度中，授权经营与协议出让交易方式均反映为公开、公平、公正市场条件下的正常市场价值水平，不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异，因此，确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100。　4)土地用途修正指数的确定：根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究，同区域机关、教育、科研设计、文体、医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致。估价对象设定土地用途为科教用地，本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关、事业单位，且在《土地利用现状分类》(CB/T21010-2007)中同属公共管理与公共服务用地，同一区域这些用途的土地收益水平相当，地价水平接近，故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正，确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100。　5)土地使用年期修正指数的确定：根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。其年期修正系数公式为：　　　　K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]　式中K—使用年限修正系数；　r—土地还原利率；　m—估价对象的土地使用年期；　n—比较案例的土地使用年期。　r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/(1+r)m]×100，m为估价对象或比较案例的土地使用年期。　估价基准日估价对象设定使用年期为50年，比较实例A、B、C的出让土地使用年期均为50年，根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6。　6)基础设施修正指数的确定：根据××市老城区基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、五通3个等级，估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，区域内基础设施差异相对较小，通过对区域基础设施对地价影响程度分析，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。　7)商服繁华度指数的确定：按照××市土地定级成果，××市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个小区级商中心，其均以点状形态向外围呈非线性辐射。××市老城区内是××市最繁华的区域，估价对象作为科教用地，距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响。根据老城区内各点距市级商服中心距离，我们将距商服中心距离分为＜0.3km、0.3～0.8km、0.8～1.5km、1.5～2.5km、＞2.5km五个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。　8)临道路级别指数的确定：××市老城区内路网密集，通过调查老城区内道路类型，我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道、生活型次干道或混合型次干道、交通型次干道和支路、其他四个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象所临道路条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素差异指数定为2%。　9)距火车站距离指数的确定：××市火车客运站坐落于××市老城区北部，辐射整个市区。估价对象及三个比较实例均位于××市老城区，距火车站距离的远近对其地价影响均较小，结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度，我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位，以估价对象条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。　10)城内交通便捷度指数的确定：宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度。通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析，我们将其道路通达度分为与主干道通达好、与主干道通达和与次干道通达好、与次于道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困难五个等级。估价对象及3个比较实例均处××市老城区，老城区内虽然路网密度大，但主干道路较少，支路发达，因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的道路通达度条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2%。　11)生活服务设施指数的确定：生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完备水平。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域，估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异，因此，确定其生活服务设施条件指数均为100。　12)环境质量指数的确定：环境条件主要表现在大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文环境等。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住，以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实，老城区内环境质量普遍提高，估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异，因此确定其环境质量条件指数均为100。　13)规划条件指数的确定：规划条件指城市规划对区域建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、土地使用等提出的具体规划和限制要求等。属于影响宗地地价的显著影响因素。根据××市城市总体规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制4个等级。估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区。在古文物保护限制区内对建筑高度、建筑外立面等均有严格限制，在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制。估价对象和比较实例B、实例C均处于古文物保护协调区，比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区，因此，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的规划条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为3%。　14)宗地面积指数的确定：宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回笼过慢，当两宗地面积差异较大时，对宗地价格所产生的影响也会较大。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地面积大小划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、过小或过大5个等级。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象面积适宜程度条件指教为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。　15)宗地内基础设施条件修正指数的确定：对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度，我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平、六通一平、五通一平、三通一平、场地平整、未开发6个等级。根据分析，此项影响因素对地价所产生的影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100，因素的等级差异指数定为1%。　16)宗地形状指数的确定：宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响，尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出，而在宗地面积较大时则无明显表现，比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则5个等级。经分析，估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设，形状差异对地价影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。　17)宗地临街状况条件指数的确定：估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，对于城市路网较发达的老城区来说，在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻，临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地临路条件分为三面临街、两面临街、一面临街、临支路、不临街5个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象临路条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为1%。　18)宗地土地工程能力指数的确定：根据《××市工程地质图集》(××市城市规划管理局、××市勘察测绘院编制，××市地图出版社1998年12月第1版)，××市土地工程能力总体划分为良好场地、较好场地、一般场地和较差场地4个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象条件指数为100，将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地。因此，确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为100。　19)容积率修正指数的确定：容积率是指建筑面积与用地面积的比率。2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地、住宅用地、工业用地、其他用地容积率修正系数表，其中其他用地包括了教育用地、科研用地、机关用地、公用设施用地、医疗卫生用地等多种类型。根据估价对象和比较实例用途，本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行。具体修正表如下。表3××市容积率修正系数表其他用地容积率≤1.522.533.5≥4修正系数11.051.071.11.151.2　根据上表，采用内插法，确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为：120、114.2、120、106.2。　(5)编制比较因素条件指数表。　根据上述各因素修正指数的确定方法，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表如下。表4比较因素条件指数表实例A实例B实例C估价对象宗地位置××街道×号××路×号××路西侧××路×号交易时间129.3129.3140140交易情况100100100100交易方式100100100100土地用途100100100100土地使用年限96.696.696.696.6区域因素基础设施100100102100商服繁华度102100102100交通条件临道路级别104100104100据火车站距离96.6100.1100.9100城内交通便捷度102100102100生活服务设施100100100100环境质量100100100100规划条件97100100100个别因素面积999999100宗地基础设施条件100102104100宗地形状10110099100临街情况101100102100场地工程能力100100100100容积率120114.2120106.2　(6)编制比较因素修正系数表。　根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表，对比较实例的交易情况、期日、区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表如下。表5因素比较修正系数表实例A实例B实例C交易时间140/129.3140/129.3140/140交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地使用年限96.6/96.696.6/96.696.6/96.6区域因素基础设施100/100100/100100/102商服繁华度100/102100/100100/1002交通条件临道路级别100/102100/100100/104据火车站距离100/96.6100/100.1100/100.9城内交通便捷度100/102100/100100/102生活服务设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100规划条件100/97100/100100/100个别因素面积100/99100/99100/99宗地基础设施条件100/100100/102100/104宗地形状100/101100/100100/99临街情况100/101100/100100/102场地工程能力100/100100/100100/100容积率106.2/120106.2/114.2106.2/120比准价格(元/m2)(7)实例修正后的地价计算。将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表，因3个比准价格十分接近，价差极小，故采用其算术平均值4274.7元/m2，作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格。”

问答题某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2012年12月31日(4)。在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2012年1月15日提交了估价报告(6)。该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已经缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。土地使用期限为50年(14)，已经使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、生活(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已经硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无特别限制(33)。建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。未设定过他项权利(41)。该土地类型多为耕地(42)，附近有三家企业(43)。容积率为0.54(44)。该土地原为耕地(45)，由当地政府征用后(46)，2002年12月31日通过招标由该公司竞得(47)，土地登记证书号为××××号(48)，经估价，该工业用地单位地价为350元(49)，总地价为87.5万元(50)。 现假定你是该估价公司土地估价师，请回答以下问题。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。二、委托估价方××市中级人民法院。三、受托估价方(略)四、估价目的根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据1．《中华人民共和国土地管理法》及实施条例2．《中华人民共和国城市房地产管理法》3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》4．《城镇土地估价规程》5．《城镇土地分等定级规程》6．委托方及案件当事人提供的有关资料7．委托评估函8．《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号]9．《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]10．《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]11．《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]12．其他有关资料13．估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日2009年7月5日。七、估价日期2009年7月5日～7月14日。八、地价定义本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价：4562元/m2；总价：10237128元；大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。十、需要特殊说明的事项1．本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。(2)有一段合理交易时间。(3)在此期间土地市场保持稳定。(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。2．由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。3．本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。4．本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王××××××(签字)李××××××(签字)十二、土地估价机构(章)2009年7月14日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》．该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。2．土地权利状况根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××。3．土地利用状况(1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2。(2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。二、地价影响因素分析1．一般因素(略)。2．区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3．个别因素评估地块基本规则．面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。(一)市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为1．选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见下表。评估地块实例A实例B实例C交易情况市场价格正常出让正常出让正常出让土地用途住宅住宅住宅住宅土地面积/m21020.0552682006610容积率2.41.92.42.2交易日期2009.07.052008.03.202006.3.92007.4.21熟地价/(元/m2)621045544968区域因素地理位置接近公共交通好好好好公共设施齐全齐全齐全齐全环境质量安静、多绿化住宅区个别因素基础设施条件配套工程未发生红线外六通一平红线外三通一平红线外六通一平临街因素巷内巷内一面临街一面临街使用年限/年67.337070702．收集地价指数据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见下表。年份2005年2006年2007年2008年2009年7月物价指数1001011021041063．容积率与修正系数的关系根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系见下表。容积率1.84.92.02.12.22.32.42.5修正指数1001051101151201251301354．土地因素条件指数根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数见下表。待估宗地实例A实例B实例C交易情况100105105105期日因素106104101102区域因素地理位置100100100100公共交通100100100100公共设施100100100100环境质量100100100100个别因素基础设施条件100110105110临街因素100100102102容积率130105130120各因素比较说明：期日因素：委估对象相对于比较实例A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正：A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。区域因素修正：该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。个别因素修正：主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算见下表。实例A实例B实例C成交价格/(元/m2)412047544968交易情况100/105100/105100/105期日因素106/104106/101106/102区域因素地理位置100/100100/100100/100公共交通100/100100/100100/100公共设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100个别因素基础设施条件100/110100/105100/110临街因素100/100100/102100/102容积率130/105130/130130/120实例修正后价格4501443747485．确定待估宗地的比准价格经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。(二)成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。1．计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)2．土地取得费(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。则：居民拆迁安置费为：12万元/户×(51-3)户=576万元(2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。(3)管理费及不可预见费。计3%576万元×3%=17.28万元(4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0.5年，计算利息为：576万元×5.85%×0.5=16.85万元(5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。(6)税费。未发生经营收入，税费不计。(7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：(57.18×67.33/70)万元=55万元。(8)成本逼近法计算土地价格为：(576+0+17.28+16.85+0+0+55)万元=665.13万元。单位土地面积单价=665.13万元/1020m2=6520.88元/m2。三、地价的确定1．地价的确定方法成本逼近法估价结果为6520.88元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。2．估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价为4562元/m2；总价为4562元/m2×2244m2=10237128元；大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。第四部分附件1．委托估价函。2．待估宗地位置示意图。3．国有土地出让合同复印件。4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。5．估价机构营业执照复印件。6．估价机构资质证书复印件。7．土地估价师资质证书复印件。2009年7月14日

问答题下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后指出下面技术报告中的错误。 估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。 (一)房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 (二)建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。 (三)商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。 (四)商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2，建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 (五)房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。 采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。 1．开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=10000×5=50000(m2) 住宅总面积=50000-9000=41000(m2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入一月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%/6×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2) 商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元) (2)住宅开发完成后的总价值。 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2．扣除项目 (1)建安工程费用。 建安工程费用=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元) (2)专业及管理费用。 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额。 11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4)销售利润。 11910.67×20%=2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费。 V×4%=0.04V 3．总地价 V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元)

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分总述 一、土地估价项目名称(略) 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价目的(略) 五、土地估价依据 (一)国务院及有关部门颁布的法律、法规 (1)《土地管理法》。 (2)《城市房地产管理法》。 (3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 (4)《土地管理法实施条例》。 (5)《城镇土地估价规程》 (二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件 (1)×××省人民政府、×××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。 (2)×××国土资源厅、×××市国土资源局制定的有关规定、文件等。 (3)《×××土地利用总体规划》。 六、土地估价基准日(略) 七、土地估价日期(略) 八、地价定义 估价对象在2002年10月31日，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为40年，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整条件下的土地使用权价格。 九、土地估价结果 ×××娱乐有限公司委托估价的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2002年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为土地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内“场地平整”条件下的土地价格为 单位地价：2413元/m2； 总地价：530.86万元。 大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整。 (币种：人民币) 表5 土地估价结果一览表 估价期日的土地使用者 国有土地使用证号 土地位置 估价期日土地实际用途 估价设定土地用途 容积率 估价期日土地宴际开发程度 估价设定土地开发程度 土地使用年限 面积/m2 单位面积地价(元/m2) 总地价/万元 ×××娱乐有限公司 略 ×××路 商业 商业 2.64 红线外“五通”，红线内“六通一亚” 红线外“五通”，红线内场地平整 40 2200 2413 530.86 1．上述土地估价结果的限定条件 (1)土地权利限制：估价对象为国有土地，本次估价土地原为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，×××娱乐有限公司于×××年×××月领取国有土地使用证(证号略)，使用权类型为划拨，现公司进行企业改制，拟以出让方式取得该土地40年限土地使用权。 (2)基础设施条件：红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整。 地面平整状况：地面平整。 周围道路状况：南临×××路。 供水状况：市自来水公司供给。 排水状况：雨污分流，入市政排水管网。 供电状况：市政统一供电。 电讯状况：电信线路覆盖全区域。 供热状况：自备锅炉，无市政统一供热。 供气状况：无。 (3)规划条件限制：(略) (4)影响土地使用权价格的其他限定条件：无特殊限制。 2．其他需要说明的事项(略) 十、需要特别说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)本估价报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。 (2)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。 (三)需要说明的其他事项 (1)技术报告由×××公司负责解释。 (2)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。 (3)本估价报告由两个及以上土地估价师签字、估价机构负责人签字并加盖公章后有效。 十一、土地估价师签字(略) 十二、土地估价机构(略) 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地登记状况 待估土地位于×××路，国有土地，×××娱乐有限公司于×××年×××月以划拨方式取得该土地使用权，土地登记面积为2200m2，登记用途为商业用地。 2．土地权利状况 估价对象为国有土地，本次估价土地为×××娱乐有限公司使用的划拨土地，至估价基准日，委估土地未设定抵押权、担保权、地役权等他项权利。 3．土地利用状况 待估土地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。 二、地价影响因素分析 (一)一般因素(略) (二)区域因素 影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、基础设施条件、规划限制等。 1．区域概况 估价对象所处区域位于×××市二级商业地段、区域内人口密度较大，商服设施完善。 2．交通条件(略) 3．基础设施条件 估价对象所处区域基础设施状况可达到通上水、通下水、通电、通信、通路的“五通”。 供水：市政自来水统一供给。 排水：市政排水管网，雨污分流制。 供电：市供电局统一供电。 通信：通信线路覆盖区域。 通路：路网密度适中，路况一般。 4．规划限制 按照×××市城市总体规划，该区域内对建筑物高度、建筑风格等略有限制。 (三)个别因素 1．单位介绍 ×××娱乐有限公司以经营文化娱乐业为主，如：戏剧、歌舞、电影、投影，曾兼营餐饮、洗浴、电子游戏及商业零售批发等项目。 2．土地情况介绍 该土地位于×××路，其四至状况为：略，土地面积为2200m2，土地用途为商业用地。土地地形平坦、形状不规则。土地处于商业二级地段，距农贸市场500m，距公交站点200m，距火车站2660m，距长途汽车站2500m。土地内无不良地质条件，该土地临路为混合型主干道，临路地段略有大气、噪声污染，无明显水污染。勘估基准日，待估土地内建筑物为营业楼一栋，1973年建造，砖混结构，楼层为地上三层，地下一层，总建筑面积为5800m2，现状容积率2.64。土地红线内具备通路、通电、供水、排水、通信、供热和场地平整的基础设施条件。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则 土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则：(内容略) 1．替代原则 2．需求与供给原则 3．变动原则 4．综合分析原则 二、土地估价方法与土地估价过程 土地估价师在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际情况，选取市场比较法和收益还原法为本次估价的基本方法。 1．市场比较法 市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时日地价的方法，市场比较法基本公式为 待估土地价格=比较案例土地价格×待估土地情况指数/比较案例土地情况指数×待估土地估价基准日地价指数/比较案例土地交易日期地价指数×待估土地区域因素条件指数/比较案例土地区域因素条件指数×待估土地个别因素条件指数/比较案例土地个别因素条件指数 1)比较案例选择 本次估价，根据上述要求选择了与估价对象条件类似的3个交易案例作为比较案例，其基本情况介绍如下。 案例1： 估价对象位于×××路，土地用途为商业用地，土地面积为900m2。其四至分别为：略。现状容积率3.0。土地距市级商服中心2000m，商服繁华度较高，距公交站点200m。 案例2： 该土地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业一级地与二级地交界地段，属于一级地，其四至状况为：略。土地面积2500m2，容积率2.0。土地用途为商业用地。 案例3： 该土地位于×××路，土地用途为商业用地，土地级别为商业二级地。土地用途为商业用地。土地面积为3000m2，规划容积率1.9。土地地形平坦，一面临街，形状较规则，距市级商服中心2200m，商服繁华度较高，距公交站点200m。 2)比较因素选择 估价对象与比较案例各因素条件详见表6。 表6 因素条件说明表 比较因素 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易日期 2002.10.31 2001.10.6 2001.7.31 2000.10.9 交易价格/(元/m2) 待估 2210 2308 2032 土地级别 商业二级 商业二级 商业一级 商业二级 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 40 40 40 39.42 价格类型 企业改制 企业改制 企业改制 转让 区域因素个别因素 商服繁华程度 距商服中心约2000m，繁华程度较高 距商服中心约2800m，繁华程度较高 距商服中心约1880m，繁华程度高 距商服中心约2200m，繁华程度较高 交通条件 道路类型 混合型主干道 生活型主干道 生活型主干道 生活型主干道 距公交车站距离/m 200 200 100 200 基础设施状况 土地红线外“五通”，红线内场地平整 土地红线外“六通”，红线内场地平整 土地红线外“五通”，红线内场地平整 土地红线外“五通”.红线内场地平整 环境优劣度土地面积/m2 略有大气、噪声污染，无明显水污染2200 略有大气、噪声污染，无明显水污染900 略有大气、噪声污染.无明显水污染2500 略有大气、噪声污染，无明显水污染3000 土地形状 不规则 不规则 不规则 较规则 容积率 2.64 3.00 2.0 1.9 临街状况 一面临主街 一面临主街 两面临路 一面临主街 3)比较因素条件指数的确定 (1)地价指数表。 根据×××市经济发展情况，参考×××市物价增长指数和商业用地实际交易情况，2000年10月31日至估价基准日，平均每月上涨0.2%，则地价指数详见表7。 表7 ×××市商业用地地价指数表 日期 2000.10.31 2001.7.31 2001.10.30 2002.10.31 地价指数 100 101.8 102.4 104.8 (2)容积率影响规律。 容积率影响规律为商业用地以容积率2.0为基准，容积率每增高0.1，容积率上升1%，当容积率超过2.8时，容积率每增高0.1，容积率上升0.5%，容积率每降低0.1，容积率下降1.5%，容积率修正系数详见表8。 表8 容积率修正系数表 容积率 2.0 1.9 2.0 2.64 3.00 地价指数 100 98.5 100 106.4 110 (3)年限修正。 y=[1-(1/(1+r)m)/[1-(1/(1+r)n)] 式中：y=使用年限修正系数； m——委估土地土地使用年限40年； n——案例3土地使用年限39.42年； r——土地还原利率(取6%)，故案例3年限修正系数为100.4。 (4)比较因素条件指数。 比较因素条件指数见表9。 表9 比较因素条件指数表 比较因素 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途 100 100 100 100 交易日期 104.8 102.4 101.8 100 交易价格/(元/m2) 待估 2210 2308 2032 交易情况 100 100 100 100 土地使用年限价格类型 100100 100100 100100 100.4100 土地级别 100 100 100 100 区域因素 商服繁华程度 100 100 102 100 交通条件 道路类型 100 98 98 98 与公交车站的距离 100 100 100.5 100 基础设施状况 100 100 100 100 环境优劣度 100 100 100 100 个别因素 土地形状 100 100 100 101 容积率 106.4 110 100 98.5 临街状况 100 100 102 100 4)比较因素修正系数 比较因素修正系数见表10。 表10 比较因素修正系数表 比较因素 比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地价格/(元/m2) 2210 2308 2032 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 1048/102.4 104.8/101.8 104.8/100 交易情况 100/100 100/100 100/100 土地使用年限 100/100 100/100 100/100.4 价格类型 100/100 100/100 100/100 土地级别 100/100 100/100 100/100 区域因素 商服繁华程度 100/100 100/102 100/100 交通条件 道路类型 100/98 100/98 100/98 与公交车站的距离 100/100 100/100.5 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 环境优劣度 100/100 100/100 100/100 个别因素 土地面积、土地形状 100/100 100/100 100/101 容积率 106.4/110 106.4/100 106.4/98.5 临街状况 100/100 100/102 100/100 修正后地价/(元/m2) 2232.4 2467.2 2314.8 市场比较法最终价格/(元/m2) 2338.1 　 　 2．收益还原法 此次土地估价，主要考虑房屋租赁收益这种情况。 房屋土地年租金=房地总收益 维修费+管理费+保险费+税金+城市维 护建设税+教育费附加+堤防工程修建维护管理费+年房屋折旧费=房地总成本 房地总收益-房地总成本=房地纯收益 房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益 房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益 土地纯收益÷土地还原利率=土地价值 有限年限土地价格=土地价值×待估地块年限修正 具体测算如下。 1)房地年总收益 根据委托方提供的资料，土地现建有营业楼一栋，地下一层，地上三层，总建筑面积为5800m2，各层建筑面积均相等，1973年建造，砖混结构。 由于该土地上建筑物进行出租，其总收入为租金。根据委托方提供的月租金水平为18.5元/(月·m2)，总建筑面积为5800m2，有效出租率为85%，可出租面积为(5800×85%)m2，总年租金为109.4460万元。 2)年房地总费用 管理费，指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：①出租经营过程中消耗品价值的货币支出；②管理人员的工资支出。根据×××市房地产交易所资料，取年租金的3%，为109.4460×3%=3.2834(万元)。 维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考的实际维修费，按建筑物重置价的2%计算。据委托方提供资料，该土地地上建筑物为砖混结构，重置价为600×5800=348000万元，维修费为348.00×2%=6.96(万元)。 保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率2‰计算，为348.00×2‰=0.6960(万元)。 税金，指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据《税法》及当地税务部门资料，缴纳12%(计税基数为年租金)的房产税，房产税税金=109.4460×12%=13.1335万元，营业税取年租金的5%，营业税税金=109.4460×5%=5.4723(万元)。 城市维护建设税，据×××市房地局、市税务局有关规定，取营业税税额的7%，为5.4723×7%=0.3830(元)。 教育费附加，据×××市房地局、×××市税务局有关文件规定，取营业税税额的3.5%，为5.4723×3.5%=0.1915(万元)。 房屋折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费一房屋重置价×(1-残值率)÷耐用年限，耐用年限以土地使用年限计为40年，即600×5800×(1-2%)÷40=8.52(万元)。 空房损失费，指根据实际情况，取一年中按半个月空房损失计算，即18.5×5800×85%/2=4.5602(万元）。 年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+其他税费+房屋折旧费+空房损失费=43.2059(万元) 3)年房地纯收益 年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用=109.446-43.2059=66.2401(万元) 4)年土地纯收益 年土地纯收益=年房地纯收益-年房屋纯收益 建筑物现值=重置价×1-[(1-残值率)/房屋可使用年限]×已使用年限 房屋可使用年限为50年，已使用29年，由此得出建筑物现值为150.1968万元。土地还原利率是取中国人民银行公布的固定资产一年限贷款利息率以及结合土地投资风险情况，综合考虑确定土地还原利率取9%，通常情况下土地还原利率比建筑物还原利率要低2%～3%，考虑我国相关行业的实际情况，建筑物还原利率比土地还原利率建议高出1%/6～2%计算，即此次估价建筑物还原利率确定为10%。 年房屋纯收益=150.1968×10%=15.0197(万元) 年土地纯收益=66.2401-15.0197=51.2204(万元) 土地价值=土地纯收益÷土地还原利率=51.2204÷9%=569.1156(万元) 土地单价=5691156÷2200=2587.9(元/m2) 即采用收益还原法测算，得到待估土地在2002年10月31日、土地使用年限设定为40年、土地用途设定为商业用地、土地开发程度设定为土地红线外“五通”(通上水、通下水、通电、通信、通路)、红线内场地平整条件下的土地使用权价格为2587.9元/m2。 三、地价确定 1．地价的确定方法 根据地价估价技术规程及估价对象的具体情况，采用了基准地价系数修正法和收益还原法测算，根据×××市同类用地的地价水平，经与当地土地管理局商榷以及土地估价师的估价经验综合，认为：采用两种方法的加权算术平均值能够较客观地反映当地的地价水平，作为待估土地的土地价格较为合理，则×××娱乐有限公司委托估价的一宗商业用地的土地价格以两种方法的加权算术平均值作为最终价格。详见下表。 市场比较法/(元/m2) 收益还原法/(元/m2) 待估土地价格/(元/m2) 备注 2338.1 2587.9 2413 取两种方法的加权算术平均值 2．估价结果 ×××娱乐有限公司委托估价的一宗商业用地，土地面积2200m2，在2002年10月31日，土地使用年限设定为40年，土地开发程度设定为土地红线外“五通”(即通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内“场地平整”条件下的土地价格为 单位地价：2413元/m2； 总地价：530.86万元； 大写：伍佰叁拾万捌仟陆佰元整。 (币种：人民币) 第四部分 附件 附件1：国有土地使用证(证号略)复印件 附件2：企业营业执照复印件 附件3：土地估价机构注册证书复印件 附件4：土地估价师资格证书复印件

问答题以下是一份土地估价报告中“估价对象描述及地价影响因素分析”部分的“地价影响因素分析”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。 “地价影响因素分析 (一)一般因素 影响土地价格的一般因素主要有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策和税收优惠政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。 1．城市资源状况 ××市位于中国西部地区，与其他西部城市相比较，××市地理条件优越，土地资源丰富，地势平坦，易于城市开发建设；气候温暖、四季分明，是非常适宜人类生活和工作的区域。 ××市地处东经107°40'～109°49'和北纬33°42'～34°45'之间，辖境东西长约204km，南北宽约116km，面积10108km2。城市建成区面积249km2。××市位于××平原区，其城区位于××平原的二级阶地上。××市属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷暖干湿四季分明。年平均气温13.0～13.7℃，年降水量522.4～719.5mm，年日照时数1646.1～2114.9h，年主导风向为东北风。××市水资源较为丰富，年径流量为25亿m3，地下水储量估算总计约19亿～91亿m3。市区日总供水能力可达172万t，基本满足了城市生产生活用水。 ××市现辖9个区4个县，共有50个镇、52个乡、74个街道办事处。全市年末常住人口822.52万人，其中，非农业人口375.48万人，占45.65%，农业人口447.04万人，占54.35%，市辖区人口516.3万人，建成区人口237万人。 2．房地产制度与房地产市场状况 (1)房地产制度。近年来，国家严格控制建设用地供应总量、严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌，加强土地使用权转让管理、加强地价管理以及规范土地审批的行政行为等宏观调控政策措施的实施，使土地市场发展日趋规范。2004年10月21日，国务院发出《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求实行最严格的土地管理制度，同时在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面作出了全面系统的规定；2006年5月17日召开的国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，要求科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为；2006年8月31日国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出针对当前土地管理特别是土地调控中建设用地总量增长过快，违法违规用地、滥占耕地屡禁不止等现象要严把土地“闸门”。 配合国家加强土地管理的大政方针，为了促进××市地产市场的健康发展，推动区域经济平稳增长，××市人民政府近年来相继制定出台了《关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》、《××市闲置土地处理办法》、《××市人民政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知》等一系列法规文件。尤其是自2006年以来，土地作为国家宏观调控的重要手段，为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神，××市人民政府下发了《××市人民政府关于进一步加强土地管理和调控工作的通知》(市政发[2006]100号)，通知要求严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，加大土地储备力度，严格土地转让管理，加大闲置土地清理力度，不断深化招拍挂制度改革，增强土地市场透明度。 (2)房地产市场。××市近年来经济发展强劲，不断改善的投资环境、雄厚的产业基础和独特的区位优势吸引着越来越多的境内外投资，带动了旺盛的土地需求，房地产市场交投活跃，市场发展空间广阔。 从房屋市场交易投资统计数据来看，截至2007年6月底，××市房地产开发投资完成155.69亿元，商品房销售面积达311.68万m2，较上年同期增长83.3%，住宅完成投资122.95亿元，较去年同期相比增长37.6%。从××市2006年商品房实际销售面积数据来看，现房销售面积为193.3万m3，占全年商品房销售面积的31.11%；期房销售面积428.2万m2，占68.89%。与2005年相比，销售面积增长25%，远远高于竣工面积10.5%的增长幅度，这反映出××市房地产市场面临着供不应求的局面，也是拉动房价不断上涨的原因之一。 从房地产交易价格来看，据2007年××市统计局和××城调队调查数据显示，2007年上半年××市无论是新建商品房、二手房、住宅租金和地价都在上涨，2007年1～6月，××市新建商品房销售价格同比增长4.7%。分类来看，住宅类价格同比上涨5.5%，非住宅类价格同比上涨1.3%。与国家发展和改革委员会价格监测中心发布的上半年36个大中城市房价16.34%的平均增幅相比，××市房地产价格涨幅还处于中低水平，这也预示着××市的房地产价格还有一定的上涨空间。 可以预见，伴随着国家和地方土地管理制度的不断强化和土地使用制度改革创新步伐的加快，××市的房地产市场发育会日趋成熟，城市土地潜能会得到了进一步的发挥，通过对一系列房地产宏观调控政策的认真贯彻和执行落实，必将推进土地资源的集约节约利用，推动城市经济的持续健康发展。 3．产业政策和税收优惠政策 (1)产业政策。××市鼓励投资发展以电子信息、现代生物与新医药、机电一体化、光电子、新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业，包括建立高科技研发中心；以装备工业、轻纺工业、化学工业和建筑与建材等四大产业为重点的传统产业的改造升级；以旅游服务设施、景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业；以交通、通信、市政、供水、供电、供热、供气等城市公用事业为重点的基础设施建设；以新型住宅、社区综合服务设施和旧城改造为重点的房地产开发。 (2)税收优惠政策。凡在××市投资国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税；投资新办交通、电力、水利、邮政、广播电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收；对国家鼓励类产业及优势产业项目，在投资总额内进口自用技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对高新技术企业实行挟持政策，单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入免征营业税；鼓励开发软件产品，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税，对实际税负超过3%的部分实行即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产；对高新技术产品的出口实行增值税零税率政策。 4．城市规划与发展目标 (1)城市规划。根据××市正在执行的第三轮城市总体规划(1995-2010)，按照“保护古城，降低密度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中心”的原则，确定××市城市结构和布局形态为：中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城镇体系。规划到2010年，中心市区人口规模214万人，用地规模175km2。但截至2006年底，中心市区人口规模已达237万人，用地规模已扩展到249km2。 目前，××市正在修编报批第四轮城市总体规则。根据新规划，××市的城市空间布局将形成东接××、西连××、南拓××、北跨××的格局。新规划确定城市总体结构布局形态为“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”。在主城区范围内为富有中国传统城市空间特色的“九宫格局”模式，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个新城。 新规划合理确定城市人口和建设用地规模。到2020年，主城区城市人口控制在528万人以内，城市建设用地控制在490km2以内，人均城镇建设用地为92.73m2左右。 (2)城市发展目标。××市将通过规划立市、科教兴市、产业强市、文化名市、环境优市、依法治市，实现以下城市发展目标：深入挖掘历史文化资源，丰富人文景观和自然景观，营造文化环境，延续城市文脉，提升品质，建设国际性旅游城市；依托教育、科研和人才资源优势，推动高新技术产业开发区和经济技术开发区建设，营造创业最佳环境，建设科技创新城市；保护利用生态资源，结合山、塬、河、林自然地貌，建设依山抱水、环境优美的生态宜居城市；依托区位优势，构建高效、便捷的交通网络体系，建设航空、铁路、公路交通枢纽城市；充分发挥优势产业和地区辐射能力，建设国防科技、装备制造、高新技术研发和生产三大基地；扩大开放，增强城市综合实力和核心竞争力，强化金融、商贸、信息、物流等区域功能，建设中国西部经济中心。 5．社会经济发展状况 近年来，××市社会经济快速发展，GDP持续增长，居民收入稳定提高，物价上涨幅度亦有所加快。××市自1998年以来各项经济发展指标及相关指数(环比)见下表。 表1 1998-2006年××市各项经济发展指标表 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 GDP/亿元 525.80 576.39 646.13 734.86 826.68 946.66 1102.39 12 70.14 1473.68 GDP增长速度/(%) 7.57 9.62 12.10 13.73 12.49 14.51 16.45 15.22 16.03 商品零售价格总指数 95.5 97.4 98.7 98.9 98.5 100.0 101.9 99.7 101.5 居民消费价格总指数 97.9 96.8 100.2 99.9 98.6 100.5 102.3 100.3 101.6 房屋销售价格指数 100.5 100.4 101.3 101.9 101.1 101.4 105.0 104.3 103.6 城镇居民人均可支配收入/元 5284 5625 6364 6705 7184 7748 8544 9628 10 905 从上表可以看出，除了1998年和1999年受东南亚金融危机影响外，其他年份的GDP增长速度一直保持在两位数，强劲的经济发展势头是××市房地产业发展的巨大推动力。同时，从商品零售价格总指数、居民消费价格总指数和房屋销售价格指数来看，虽然1998年到2003年商品零售价格总指数、居民消费价格总指数普遍下浮，但房屋销售价格指数仍稳定且略有上涨，2003年以后房地产价格与物价指数均出现了恢复性的上涨，且房屋价格指数高于物价指数，这也印证了房地产的增值保值功效。 ××市城镇居民人均可支配收入自1998年一直在稳步上涨，随着居民收入的增加，购买力增强，人们生活水平提高，对居住、工作的空间要求提高，对房地产的需求也在增加，从而会推动房地产价格上涨。随着××市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入的上涨空间还很大，房地产价格还会有一定的上涨空间。 (二)区域因素 估价对象位于××市××区，处××市老城区中心北部。 1．区域概况 ××区是××市中心城区之一，是××省人民政府、××市人大常委会等党政机关所在地，位于市中心东北部。××区辖区面积31km2，设9个街道办事处、90个社区、13个行政村、53万人口。 ××区交通发达，辖区北连至铜川高速公路、东接到临潼高速干线，区内有两个火车站、两个汽车站，是西北重要的交通枢纽。××区商贸业较发达，目前已形成了以××路、××路为轴线的商贸、饮食、服务网络，××路批发市场、轻工业批发市场等60多个大小市场遍布全区，香格里拉饭店、××人民大厦、××百货大楼等服务商贸设施能满足居民衣、食、住、行、购、玩等多种生活服务需求。区内分布有××遗址、××公园和八路军××办事处旧址，旅游资源丰富。 2006年，××区生产总值完成152.17亿元，同比增长12%;地方财政收入完成6.91亿元，同比增长17%;全社会固定资产投资完成82亿元，同比增长31.1%；规模以上工业增加值完成63.35亿元，同比增长11.5%；社会消费品零售总额达150.59亿元；吸引外商直接投资3215万美元，区内经济发展较快。 估价对象接于××市××区××路×号，主干道××大街东侧，××路以北地区，所处区域位于××市老城区中心北部，区域大部分土地处《××市城区土地级别图(2007年)》二级范围。区城内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主，其间穿插分布一些居民社区，沿街巷布设有部分小型商服网点，商服繁华度远不及老城区内以××楼为中心的东×街、南×街、××路、西×街以及北×街路段。目前区域内市政基础设施配套较完备，各项生活服务设施配套齐全，交通较顺畅，伴随着××市旧城改造步伐的加快，未来土地增值潜力较大。 2．交通备件 估价对象所处的××区北连××市至××一级公路，东接××市至××高速公路。境内有××火车站、××省××长途汽车站、××城东汽车客运站、××火车站东站，交通四通八达，地理位置优越，是××省、××市重要的交通枢纽。 估价对象所处的老城区拥有全市最为密集的公交线路，并由城区辐射到市区边缘。建设中的地铁2号线由北至南沿××街贯穿城内，即将动工的地铁1号线自西向东穿城而过。两条线路建成后将会极大缓解城内交通拥堵问题。××市政府北迁后，城内区的行政功能将会弱化，届时，城内交通状况会得到进一步改善。 估价对象所处区域在××市火车站西侧，距××市火车站约1.9km，距××长途汽车站约1km，对外交通便捷度较高；宗地南临支路××路，西距生活型主干道××街约140m，道路通达度较高；主干道上有第6路、9路、26路、28路、33路、36路、37路、39路、104路、107路、117路、205路、206路、208路、214路、216路、228路、229路、236路、238路、239路、310路、336路、506路、507路、511路、519路、600路、601路、608路、609路、K618路、703路、705路、712路、714路、718路、719路、912路等多条公交线路布设站点，站点距估价对象约200m，公交便捷度高，区域禁止货车通行。总体而言，交通条件较为便捷。 3．商服繁华度 估价对象所处的××市老城区拥有全市最完善的商业服务设施体系。老城区内以××楼为中心，东、南、西、北4个特色的商业大街共同构成市级商服中心，辐射整个市区。有“文明一条街”之称的东×街，全长2000m，大小铺面足有500余家，以专卖店为主要形式，是本地人和外地人在××购物的首选去处；南×街是××市金融机构最为密集的街道，在这1km长的街道上几乎集中了所有的金融机构，包括中国建设银行、中国工商银行、招商银行、平安保险等一些银行、保险公司、证券公司、信托投资公司等；西×街是仿古一条街，全长2088m，采用仿唐建筑风格，商业建筑面积70万m2，道路两侧分布着9处景观广场，被中国步行商业街工作委员会命名为“中国著名商业街”；北×街是电讯业、大型家电连锁业一条街，从北×街十字到××楼积淀了浓厚的商业氛围，大型家电连锁巨头国美、苏宁，及迅捷、迪信通、华中通信、蜂星等手机专卖使得北×街商业特色分外明显。 估价对象处××街北段×侧，由于不临主干道，所处区域商服业主要为沿街巷布设的部分小型商服网点，商业氛围相对一般，距市级商服中心区约1km，距区级商服中心约0.5km，商服繁华度远不及以××楼为核心的市级商服中心区。目前区域商服繁华度总体一般。 4．基础设施条件 (1)市政基础设施。估价对象所处区域基础设施配套现已达到“六通”(通路、通电、通信、供水、排水、供气)条件，基础设施配套基本完善，且保证率较高，有利于宗地的开发利用，具体如下。 通路：区域内东西方向主要有××路、××北路等主干道，南北方向主要有××大街、××路等市政主干道，与各条支路共同形成了密集路网体系，道路通达度较高，交通较方便。 通电：区域由城中区供电所管辖的变电站及多条10kV电力线路提供供电电源，供电充足、完全能够满足用电的需求，现有供电保障率达95%以上。 通信：市政有线及无线通信网覆盖该区域，可提供DDD、IDD、数据传输，图文传真等各种服务，可满足通信需要，现有通信保障率95%以上。 供水：市政供水，区域内市政自来水管网到位，现有供水保障率95%以上。 排水：区域内有市政统一铺设的排水管网，雨水、污水分流，现有排水保障率95%以上。 供气：市政供气，由国家重点工程—××天然气工程的高压管道输入该区域。区域内有天然气中压管线，可向用户供气，现有供气保障率95%以上。 (2)公用服务设施。估价对象所处区域内分布的各类生活服务及公共设施配套主要有：××市第二医院、××市中心医院、××市妇幼医院、××口腔医院、××小学、××路小学、××中学、第×中学、第××中学、××街广场、××路邮电所、××路邮局、交行、建行、商行××街支行、××公园、××广场等，所处区域的生活服务设施及公用设施配套齐全。 5．环境条件 估价对象所处区域大气环境质量较优，噪声在40～50dB，地下水污染一般，属地下水较坏水区，由于处××市老城区内，区域内无污染企业布设，自然环境条件较好。区域内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主，人口文化素质较高。××市近年来创建国家卫生城市活动也使区域内的环境景观得到极大改善，环境条件总体较为优越。 6．规划限制 根据××市城市总体规划资料，估价对象所处区域为科研、文教、办公、商贸区，建筑限高24m，处古城区文物保护协调区范围内，建筑风格仿古，规划对估价对象发展利用有一定限制。 (三)个别因素 1．估价对象位置 估价对象位于××市××区××路×号，处××市老城区中心北部，××街东侧，××路以北。 2．土地面积 估价对象登记土地使用权面积为6439.9m2，作为科教用地，面积大小适当，有利于其有效利用。 3．土地用途 本次评估估价对象登记用途为科研，实际用途为企业独立科研设计办公用地，评估设定用途为科教用地。 4．现状利用 估价对象宗地上共有建筑物5幢，主要作为科研设计办公及配套用房，总建筑面积为14966.83m2．现状容积率为2.3，建筑密度约52%，绿化率约为25%。 5．估价对象形状及临街状况 估价对象南临支路××路，临街面宽约110m，宗地宽深比约为1.5:1，宗地形状呈近似矩形，较规则，有利于建筑物的布设。 6．地质地形地势 根据××市城市工程地质资料，估价对象所处区域地质属××市非自重I级湿陷性黄土场地，地基土3m深度切面承载力为150～180kPa，地质条件一般，地势平坦，宗地受自然危害的程度较小，处××市科研办公用地一般性控制场地。 7．宗地基础设施条件 估价对象宗地内基础设施条件为“七通一平”(即：通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖、场地平整)，具体如下。 (1)通路：宗地内水泥路面，南临支路××路，西通主干道××大街，通行较便捷。 (2)通电：接市政10kV供电网络，自备配电室，设2台变压器，容量均为500kVA，供电保障率达95%以上。 (3)通信：市政通信网覆盖宗地，宗地内接通直拨线路200余条，自备程控交换机，设分机200余部，通信保障率95%以上。 (4)供水：市政统一铺设供水管网，宗地内1路供水，为50mm供水管径，供水保障率95%以上。 (5)排水：市政统一铺设排水管网，宗地内1路排水，雨、污合流，排水管径150mm，排水保障率达95%以上。 (6)供气：市政集中供气，供气管径100mm，供气保障率95%以上。 (7)供暖：自备燃气锅炉供暖，供暖主管径150mm，供暖保障率95%以上。 (8)平：宗地内场地平整。 考虑到估价对象宗地内除“场地平整”外基础设施开发费用已计人资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估界定估价对象开发程度为宗地内“场地平整”条件。”

问答题某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及a、b、c、d四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地a为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地b为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地c为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地d为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。 [问题]