问答题某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。 项目其他有关资料如下： (1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。 (3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。 如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?
问答题某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200平方米，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300平方米，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800平方米，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工．进行了房改。
{{B}}请根据以上情况，回答下列问题{{/B}}
问答题方法选择根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价；第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价；由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本没定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发
问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成效地价/(元/m2) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 2．建立价格可比基础(略) 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主有5条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 生活型主干道 为主有3条公交线路 混合型主干道为主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1,适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 90 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 成效地价 100 100 100 100 商业繁华程度 100 96 96 99 交通条件 100 98 100 100 总用地面积/m2 100 100 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则： 比准地价A＝3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)＝3808.71(元/m2) 比准地价B＝3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)＝395033(元/m2) 比准地价C＝3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)＝4387.56(元/m2) 通过对上述三个比准价格分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。 请根据上述内容回答以下问题。 1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？ 2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。 3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )(只有1个选项)。 A．以案例B作为比较基准 B．案例B所在时点是地价指数基期 C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致 D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零 4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？
问答题产权资料的内容及收集要求?
问答题本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题。 某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 W企业改制上市所涉及的土地价格评估(A省B县)。 二、委托估价方 W企业。 三、受托估价方(略) 四、估价目的 W企业拟进行股份制改造并上市，根据国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》([2000]国土[法]字第153号)、《国有企业改革中划拔土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)等要求，W企业特委托C土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国房地产管理法》。 (3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会《关于印发(股份有限公司土地使用权管理暂行规定)的通知》([1994]国土[法]字第153号)。 (4)国家土地管理局《关于印发(土地估价报告规范格式(1996))的通知》([1995]国土[籍]字第180号)。 (5)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)。 (6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。 (7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。 (8)委托方提供的有关资料。 六、估价基准日 2007年12月31日。 七、估价日期 2008年7月20日至2008年9月20日。 八、地价定义 待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。 九、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)使用说明 (1)本报告评估价格仅为W企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。 (2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准。 (3)此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。 (4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。 (5)本评估报告由C土地估价机构负责解释。 十、土地估价师签字(姓名、估价师资格证书号) 十一、土地估价机构负责人签字 (土地估价机构公章) 2008年9月20日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一 、估价对象描述 (一)土地登记状况 待估宗地位于B县光明路××号，土地面积为2200.8m2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。 (二)土地权利状况 待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为W企业，土地使用证编号为××国用(2005)字第××号。无他项权利限制。 国有划拨土地使用权状况一览表 宗地编号 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 用途 面积/m2 地号 他项权利状况 1 W企业 库房 ××国用(2005)字第××号 B县光明路××号 工业 2200.8 无 合计 2200.8 (三)土地利用状况 待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59m2，建筑容积率为1.2。 二、地价影响因素分析(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则(略) 二、估价方法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下： (一)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益率。 1．土地取得费及有关税费 根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木)补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。 (1)征地费。通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0万～3.0万歹己/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/m2。 (2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为4.5元/m2、耕地开垦费为8元/m2和新增建设用地有偿使用费为7元/m2，合计税费为19.5元/m2。 (3)土地管理费。根据A省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的3%征收．则为1.1元/m2。 上述三项合计，土地取得费为58.1元/m2。 2．土地开发费 此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用在40～60元/m2之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/m2。 3．投资利息 根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/m2)。 4．投资利润 调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/m2)。 5．计算土地增值收益(土地所有权收益) 根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。 土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×30%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/m2) 6．计算待估宗地的土地使用权价格 待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5=164.6(元/m2) (二)基准地价系数修正法 依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下： 宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5 式中A1——区域条件修正系数； A2——容积率修正系数； A3——土地使用权年期修正系数； A4——基础设施开发程度修正系数； A5——期日修正系数。 采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下： 1．确定待估宗地的土地级别及基准地价 经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/m2。 2．确定区域条件修正系数(A1) 经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。 3．确定容积率修正系数(A2) 待估宗地面积为2200.8m2，建筑总面积为1790.59m2，容积率为1.2，根据容积率修正系数表(见下表)，待估宗地容积率修正系数为1.16。 容积率修正系数 容积率 ＜1.0 2 3 4 5 ＞5 容积率修正系数 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4 4．确定土地使用权年期修正系数(A3) 待估宗地W企业于2005年5月1日以划拨方式获得，设定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式： A3=[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]=0.948017/0.995426=0.95237 5．确定基础设施开发程度修正系数(A4) 根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。 6．确定期日修正系数(A5) 《B县定级与基准地价评估报告》是2005年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县2005年5月1日至2008年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格 宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=214.84(元/m2) 三、地价的确定 (一)地价的确定 对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：164.6元/m2，基准地价系数修正法：214.84元/m2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果。 待估宗地的土地价格=214.84×0.7+164.6×0.2=183.31(元/m2) (二)估价结果 待估宗地土地面积：2200.8m2，单位面积地价：183.31元/m2，总地价：40.34万元。 第四部分 附件 附件1 委托估价函。 附件2 待估宗地区域位置图。 附件3 委托方营业执照复印件。 附件4 估价机构营业执照复印件。 附件5 土地估价师资格证书复印件。
问答题以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。“(一)市场比较法测算1．基本思路市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。2．公式估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：估价对象价格=比较实例价格在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的()分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的()分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的()分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。3．计算过程(1)比较实例选择。市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：1)与估价对象属同一供需圈；2)与估价对象用途相同或相近；3)与估价对象交易类型相同或相近；4)与估价对象的估价基准日相接近；5)可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例，各实例条件描述如下。实例A:××市××区教育局该宗地位于××市××区××街××号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为机关用地，宗地面积1965.5m2，规划建筑容积率5.4。宗地形状规则，地质条件一般，处××市机关办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年4月12日，××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m2。实例B:××省××设计院该宗地位于××市××区××路×号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为科研用地，宗地面积1293.34m2，规划建筑容积率3.42。宗地形状较规则，地质条件一般，处××市科研办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年5月24日，××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m2。实例C:××市邮政局该宗地位于××市××区××路西侧，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为市政公用设施用地(邮政培训设施用地)，用地面积2547.8m2，现状建筑容积率5.56。宗地形状一般，地质条件一般，处××市办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖)及宗地内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖、场地平整)条件。2007年5月21日，××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m2。(2)因素选择。考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下。1)交易时间：根据××市地价指数研究成果，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。2)交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的实例进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。3)土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。4)交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、授权经营等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。5)土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。6)区域因素：将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象和比较实例用途，参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果，主要选择商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施状况、环境质量、区域规划限制等。采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。7)个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的形状、面积、临街状况、宗地内基础设施状况、场地工程能力、容积率等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地份修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。(3)因素条件说明。将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下。表1比较因素条件说明表实例A实例B实例C估价对象宗地位置××街×号××路×号××路西侧××路×号交易时间2005.4.122005.5.242007.5.212007.3.31交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易方式协议出让协议出让协议出让授权经营土地用途机关科研市政公用设施科教用地土地使用年限50年50年50年50年样点地价/(元/m2)455742695660待估区域因素基础设施六通六通七通六通商服繁华度距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km距市级商服中心0.5km距市级商服中心1km交通条件临道路级别临生活型主干道××街临支路××路临综合型主干道××路临支路××路距火车站距离5.3km1.8km1km1.9km城内交通便捷度与主干道通达与主干道通达与主干道通达与主干道通达生活服务设施齐全齐全齐全齐全环境质量环境质量较优环境质量较优环境质量较优环境质量较优规划条件有严格限制有一定限制有一定限制有一定限制个别因素宗地面积/m21965.5(较适宜)1293.34(较适宜)2547.8(较适宜)6439.9(适宜)宗地基础设施条件场地平整五通一平七通一平场地平整宗地形状规则较规则一般较规则临街状况一面临街一面临支路两面临街一面临支路场地工程能力一般场地一般场地一般场地一般场地容积率5.43.425.562.3(4)编制比较因素条件指数表。根据估价对象与比较实例各项因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。1)交易时间修正指数的确定：交易时间修正指数采用××市地价指数确定。××市每年定期测算编制城市地价指数，形成《××市地价指数研究成果(2000-2006年)》。目前，××市地价指数是以2000年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业3种用途，采用定基地价指数方式编制的。另外，为便于实际应用，××市还编制了综合地价指数，反映城市整体地价变化。××市自2000年以来综合地价指数见下表。表2××市综合地价指数表2000.12.312001.12.312002.12.312003.12.312004.12.312005.12.312006.12.31综合指数100104106110127134140估价对象设定土地用途为科教用地，3个比较实例土地用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，根据估价对象及比较实例的交易期日，依据《××市综合地价指数表》，采用内插法分别确定实例A和实例B期日修正指数分别为129.3和129.9；考虑估价对象估价基准日及实例C交易日期与2006年12月31日较为接近，期间地产市场相对平稳，因此，直接采用2006年12月31日地价指数，确定其期日修正指数均为140。2)交易情况修正指数的确定：根据估价人员对比较实例交易情况进行分析，3个比较实例均为正常交易，其成交价格均经过××市国土资源局对外公示(通过政府网站)，本次估价对象交易拟采取授权经营方式，符合国家现行法律法规。因此，采用上述3个比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的，其所处的地产市场均为公正、公开、公平的市场。综上所述，对交易情况不做修正，确定估价对象与比较实例交易情况条件指数均为100。3)交易方式修正指数的确定：3个比较实例均以协议出让方式成交，估价对象拟采取交易方式为授权经营。在我国现行土地有偿使用制度中，授权经营与协议出让交易方式均反映为公开、公平、公正市场条件下的正常市场价值水平，不会因为两者‘交易方式的不同导致地价水平的差异，因此，确定估价对象与比较实例交易方式条件指数均为100。4)土地用途修正指数的确定：根据2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中土地用途分类地价水平研究，同区域机关、教育、科研设计、文体、医疗卫生以及公用设施用地地价水平基本一致。估价对象设定土地用途为科教用地，本次估价所选3个比较交易用途分别为机关用地、科研用地和市政公用设施用地，鉴于各交易实例和估价对象土地使用者均为为国家机关、事业单位，且在《土地利用现状分类》(CB/T21010-2007)中同属公共管理与公共服务用地，同一区域这些用途的土地收益水平相当，地价水平接近，故对估价对象与3个比较实例土地用途不做修正，确定估价对象与比较实例土地用途条件指数均为100。5)土地使用年期修正指数的确定：根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。其年期修正系数公式为：K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]式中K—使用年限修正系数；r—土地还原利率；m—估价对象的土地使用年期；n—比较案例的土地使用年期。r应用安全利率加上风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法综合确定为7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/(1+r)m]×100，m为估价对象或比较案例的土地使用年期。估价基准日估价对象设定使用年期为50年，比较实例A、B、C的出让土地使用年期均为50年，根据公式计算比较实例与估价对象土地使用年限修正指数均为96.6。6)基础设施修正指数的确定：根据××市老城区基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、五通3个等级，估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，区域内基础设施差异相对较小，通过对区域基础设施对地价影响程度分析，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。7)商服繁华度指数的确定：按照××市土地定级成果，××市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个小区级商中心，其均以点状形态向外围呈非线性辐射。××市老城区内是××市最繁华的区域，估价对象作为科教用地，距离这些繁华街道的远近对宗地地价有较大影响。根据老城区内各点距市级商服中心距离，我们将距商服中心距离分为＜0.3km、0.3～0.8km、0.8～1.5km、1.5～2.5km、＞2.5km五个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少2%。8)临道路级别指数的确定：××市老城区内路网密集，通过调查老城区内道路类型，我们按估价对象所处区域道路类型划分为生活型主干道或混合型主干道、生活型次干道或混合型次干道、交通型次干道和支路、其他四个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象所临道路条件指数定为100，每上升或下降一个等级，因素差异指数定为2%。9)距火车站距离指数的确定：××市火车客运站坐落于××市老城区北部，辐射整个市区。估价对象及三个比较实例均位于××市老城区，距火车站距离的远近对其地价影响均较小，结合该因素对地价所产生‘的影响程度及修正幅度，我们将估价对象与3个比较实例距火车站每增减500m作为制定该项指数的等级差异单位，以估价对象条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。10)城内交通便捷度指数的确定：宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定其是否能够满足充分利用和人们对该宗地的需求满意度。通过对估价对象及3个比较实例所处区域用地特性分析，我们将其道路通达度分为与主干道通达好、与主干道通达和与次干道通达好、与次于道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困难五个等级。估价对象及3个比较实例均处××市老城区，老城区内虽然路网密度大，但主干道路较少，支路发达，因此道路通达度差异对宗地地价所产生的影响较大。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的道路通达度条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2%。11)生活服务设施指数的确定：生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完备水平。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，老城区是××市生活服务设施配套整体比较完备的区域，估价对象与3个比较实例所处区域生活服务设施整体无明显差异，因此，确定其生活服务设施条件指数均为100。12)环境质量指数的确定：环境条件主要表现在大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文环境等。估价对象及3个比较实例均处于××市老城区，近几年随着××市旧城改造工程的逐步到住，以及××市创建国家卫生城市工作的贯彻落实，老城区内环境质量普遍提高，估价对象与比较实例所处区域环境质量无明显差异，因此确定其环境质量条件指数均为100。13)规划条件指数的确定：规划条件指城市规划对区域建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、土地使用等提出的具体规划和限制要求等。属于影响宗地地价的显著影响因素。根据××市城市总体规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严格限制4个等级。估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，在××市城市总体规划中将老城区规划限制划分为古文物保护限制区和古文物保护协调区。在古文物保护限制区内对建筑高度、建筑外立面等均有严格限制，在古文物保护协调区内仅对建筑高度有一定限制。估价对象和比较实例B、实例C均处于古文物保护协调区，比较实例A所处的××大街处于古文物保护限制区，因此，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的规划条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为3%。14)宗地面积指数的确定：宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回笼过慢，当两宗地面积差异较大时，对宗地价格所产生的影响也会较大。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地面积大小划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、过小或过大5个等级。结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象面积适宜程度条件指教为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。15)宗地内基础设施条件修正指数的确定：对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。根据××市区域基础设施配套保障情况并结合宗地内其体开发程度，我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平、六通一平、五通一平、三通一平、场地平整、未开发6个等级。根据分析，此项影响因素对地价所产生的影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象的宗地内基础设施条件指数定为100，因素的等级差异指数定为1%。16)宗地形状指数的确定：宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响，尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出，而在宗地面积较大时则无明显表现，比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则5个等级。经分析，估价对象及3个比较实例的形状均较适合规划建设，形状差异对地价影响较小，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为1%。17)宗地临街状况条件指数的确定：估价对象及3个比较实例均位于××市老城区，对于城市路网较发达的老城区来说，在可满足出行条件的情况下宗地对临路条件的要求并不苛刻，临路条件的不同对宗地价格所产生的影响较小。根据调查××市土地利用现状，我们将宗地临路条件分为三面临街、两面临街、一面临街、临支路、不临街5个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，将估价对象临路条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为1%。18)宗地土地工程能力指数的确定：根据《××市工程地质图集》(××市城市规划管理局、××市勘察测绘院编制，××市地图出版社1998年12月第1版)，××市土地工程能力总体划分为良好场地、较好场地、一般场地和较差场地4个等级，结合该因素对地价所产生的影响程度及修正幅度，以估价对象条件指数为100，将该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。××市老城区教育科研机关办公等用地土地工程能力均为一般场地。因此，确定估价对象及3个比较实例土地工程能力指数均为100。19)容积率修正指数的确定：容积率是指建筑面积与用地面积的比率。2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果中确定的有商业用地、住宅用地、工业用地、其他用地容积率修正系数表，其中其他用地包括了教育用地、科研用地、机关用地、公用设施用地、医疗卫生用地等多种类型。根据估价对象和比较实例用途，本次评估参照××市其他用地容积率修正系数袁进行。具体修正表如下。表3××市容积率修正系数表其他用地容积率≤1.522.533.5≥4修正系数11.051.071.11.151.2根据上表，采用内插法，确定3个比较实例与估价对象的容积率修正指数分别为：120、114.2、120、106.2。(5)编制比较因素条件指数表。根据上述各因素修正指数的确定方法，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表如下。表4比较因素条件指数表实例A实例B实例C估价对象宗地位置××街道×号××路×号××路西侧××路×号交易时间129.3129.3140140交易情况100100100100交易方式100100100100土地用途100100100100土地使用年限96.696.696.696.6区域因素基础设施100100102100商服繁华度102100102100交通条件临道路级别104100104100据火车站距离96.6100.1100.9100城内交通便捷度102100102100生活服务设施100100100100环境质量100100100100规划条件97100100100个别因素面积999999100宗地基础设施条件100102104100宗地形状10110099100临街情况101100102100场地工程能力100100100100容积率120114.2120106.2(6)编制比较因素修正系数表。根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表，对比较实例的交易情况、期日、区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表如下。表5因素比较修正系数表实例A实例B实例C交易时间140/129.3140/129.3140/140交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地使用年限96.6/96.696.6/96.696.6/96.6区域因素基础设施100/100100/100100/102商服繁华度100/102100/100100/1002交通条件临道路级别100/102100/100100/104据火车站距离100/96.6100/100.1100/100.9城内交通便捷度100/102100/100100/102生活服务设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100规划条件100/97100/100100/100个别因素面积100/99100/99100/99宗地基础设施条件100/100100/102100/104宗地形状100/101100/100100/99临街情况100/101100/100100/102场地工程能力100/100100/100100/100容积率106.2/120106.2/114.2106.2/120比准价格(元/m2)(7)实例修正后的地价计算。将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后的3个比准价格分别见上表，因3个比准价格十分接近，价差极小，故采用其算术平均值4274.7元/m2，作为市场比较法评估估价对象的单位面积土地使用权价格。”
问答题下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
五、估价依据
请根据上述内容回答以下问题：
1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。
2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。
3．土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?
4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有1个选项)。
A．评估对象的规划开发程度
B．评估对象的实际开发程度
C．根据委托方要求划定的开发程度
D．根据资产评估要求界定的开发程度
5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( )(只有1个选项)。
A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果
D．委托方应该承担资料不实的责任
6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。
问答题2009年8月甲公司以出让方式获得了一宗国有土地的40年限的使用权。2010年5月甲公司与乙公司签订了一个15年限、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求土地估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行估价，估价基准日为2010年8月。
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误并说明原因。××股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人(略)二、评估单位(略)三、评估地块所在地本次评估位于××市行政辖区内，××路22号四、评估目的××股份有限公司因上市需要，委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积宗地面积为1785.88m2，四至界限及详细位置参见附录、附件。六、评估依据(略)七、评估基准期日2006年9月30日。八、评估地块类别酉业服务办公综合用地。九、评估价格年期50年土地使用权。十、评估原则(!)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间2006年11月15日至12月8日。十二、评估价格币值种类人民币。十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2006年9月30日的土地现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。十四、有关说明(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。(4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件(略)十六、评估人员介绍(略)2006年12月8日××股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1．评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部，坐落在××路22号，距人民广场和商业一条街1.5km，距××火车南站1.5km，距××国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2．自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路，南临××大厦、××电影院，西临××家属院，北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按中华人民共和国国有土地使用证(2006)××号所载明的四至范围和栽明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的规划建设用地红线图及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，××大厦与××贸易大厦共建，××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径(一)估价方法介绍1．土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。2．比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。3．基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算(一)土地残余法1．物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～21300元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。项目层数建筑面积/m2年租金/(元/m2)商业19701300娱乐29701200商务39701100餐饮娱乐41940950地下层9701000办公楼层6～8每层均为1359.2700注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。(2)有收益的面积。一至八层地下层总面积为9897.6m2，六层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第五层分摊给共建单位××大厦。有收益面积=(9897.6-1359.2)×(1-0.15)×75%=5443.23(m2)(3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。项目建筑面积/m2年租金/(元/m2)使用面积折算率(%)空置率(%)公共面积比各种费用率(%)年收益1970130075100.152554.262970120074100.152550.093970110075100.152545.91497095075100.152579.3171359.270075100.152540.9481359.270075100.152540.94地下970110075100.152545.91交纳所得税(税率33%)后年纯收益为：(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)=239.43(万元)(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。2．房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价为：(1)建安工程直接费：1150+900=2050(元/m2)(2)间接工程费(为直接工程费的20%)：2050×20%=410(元/m2)(3)不可预见费取前两项和的5%：(2050+410)×5%=123(元/m2)(4)利息支出，年利息取12.98%：(2050+410+123)×12.98%=335.27(元/m2)重置价=9897.6×(2050+410+123+335.27)=2888.39(万元)因该框架房屋建成于1999年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：V=C1-(1-R)×[t/(t+n)]=2888.39×1-(1-0)×[7/(7+50)]=2533.68(万元)3．土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=2759.35-2533.68=225.67(万元)单位地价=225.67/1785.88=1263.63(元/m2)(二)比较法根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见下表。将以上四宗案例与评估地块的交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表。比较地价计算如下：比较地价A=比较地价B=比较地价C=比较地价D=估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)/4=888.25(元/m2)(三)基准地价修正法(1)根据××市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。地价级四五六七基准地价/(元/m2)19861487946644367211156本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2(2)进行各项因素修正。①容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。②对评估地块进行区域因素修正(见下表)。根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%(3)对评估地块进行个别因素修正(见下表)。根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%(4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+r)]nr为土地还原率，这里取12%；n为土地使用年限，这里取50年，故K=0.9965。(5)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07(元/m2)评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1．本次评估假设条件。
(1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。
(3)该项目在建成后即销售完毕。 2．开发完成后的房地产总价值估算。
(1)选择交易案例。
通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况见表1。
{{B}}表1 案例情况说明表{{/B}}
序号
项目名称
项目位置
用途
交易日期
销售价格/(元/米2)
A
××大厦
西二环××大街
综合
2003.6
13800
B
××大厦
××区××大街
综合
2003.6
14000
C
××国际
××区××路东侧
综合
2003.6
14000(2)比较因素的选择。根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。(3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。经过比较分析，3个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/米2)总开发价值=13705×67000/10000=91823.50(万元)总开发价值为91823.50万元。
{{B}}表2 比较因素修正系数表{{/B}}
比较因素
委估对象
A
B
C
交易价格
待求
13800
14000
14000
交易情况
100
100
100
100
交易日期
100
100
100
100
权益状况
100
100
100
100
区域因素
100
99
100
100
个别因素
100
102
102
102
开发完成后的比准价格/(元/米2)
待求
13666
13725
137253．整个开发项目的开发成本估算。(1)建安综合成本。通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/米2。委估对象规划总建筑面积91800m2，其中地上建筑面积67000m2，地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。故委估对象项目总收益建筑面积为76192m2，则综合用途分摊建安费用为3253元/米2(2700×91800/76192)。费用情况见表3。
{{B}}表3 各项费用情况{{/B}}
项目名称
单方成本/(元/米2)
总费用/万元
备注
建安费用
3253
包括结构、设备及装修
红线内市政费用
488
建安费用的15%
建造成本
3741
25064.70
前两项之和
管理费用
488
建安费用的15%
专业人士费
412
建造成本的11%
总投资额
4641
31094.7
前三项之和
利息
524
利率5.49%，开发期为2年，均匀投入，以复利计算
合计
5165
34605.50
总计×综合建筑面积建安综合成本为34605.50万元。(2)销售费用。参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用见表4。
{{B}}表4 各项费用情况{{/B}}
项目名称
销售费用/万元
备注
营业税及附加
5050.29
总价值的5.5%
代理及广告费
2754.71
总价值的3%
合计
7805.00
上述两项之和
销售总费用为7805.00万元。 (3)发展商合理利润。
本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。
发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元) 发展商合理利润为6218.94万元。
4．求项目开发余值。
项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(万元)
5．求熟地价。 设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。
熟地总价=43194.06/[1+20%+(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元)
熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/米2 6．征地拆迁及其他费用。
根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/米2。
7．求毛地价。
楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3100=1811(元/米2)
[问题]
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估二、委托估价方××市中级人民法院三、受托估价方(略)四、估价目的根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)《城镇土地估价规程》(5)《城镇土地分等定级规程》(6)委托方及案件当事人提供的有关资料(7)委托评估函(8)《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号](9)《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号](10)《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号](11)《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号](12)其他有关资料(13)估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日2009年7月5日七、估价日期2009年7月5日—7月14日八、地价定义本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格如下所示。土地单价：4562元/m2总价：10237128元大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)十、需要特殊说明的事项1)本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。①买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。②有一段合理交易时间。③在此期间土地市场保持稳定。③房地产买卖程序符合国家法律规定。2)由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金：根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。3)本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。4)本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王××××××(签字)李××××××(签字)十二、土地估价机构(公章)2009年7月14日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地登记状况根据××房地产发展有限公司提供的，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院杏封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。2．土地权利状况根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××。3．土地利用状况1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2。2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3．个别因素评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据(以下简称)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。1．市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正估价对象在评估期日的地价。其计算公式为(1)选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的三个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见表12。表12比较实例及评估地块情况评估地块实例A实例B实例C交易情况市场价格正常出让正常出让正常出让土地用途住宅住宅住宅住宅土地面积/m21020.0552682006610容积率2.41.92.42.2交易日期2009.07.052008.03.202006.3.92007.4.21熟地价/(元/m2)621045544968区域因素地理位置接近公共交通好好好好公共设施齐全齐全齐全齐全环境质量安静、多绿化住宅区个别因素基础设施条件配套工程未发生红线外六通一平红线外三通一平红线外六通一平临街因素巷内巷内一面临街一面临街使用年限/年67.33707070(2)收集地价指数据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见表13。表132005-2009年物价指数年份2005年2006年2007年2008年2009年7月物价指数100101102104106(3)容积率与修正系数的关系根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0.1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系见表14。表14容积率与修正指数的关系容积率1.81.92.02.12.22.32.42.5修正指数100105110115120125130135(4)土地因素条件指数根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数见表150表15土地因素条件指数待估宗地实例A实例B实例C交易情况100105105105期日因素106104101102区域因素地理位置100100100100公共交通100100100100会共设施100100100100环境质量100100100100个别因素基础设施条件100110105110临街因素100100102102容积率130105130120各因素比较说明：(略)期日因素：(略)委估对象相比较A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正：A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。区域因素修正：该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。个别因素修正：主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算见表16。表16比较因素分值计算实例A实例B实例C成交价格/(元/m2)412047544968交易情况100/105100/105100/105期日因素106/104106/101106/102区域因素地理位置100/100100/100100/100公共交通100/100100/100100/100公共设施100/100100/100100/100环境质量100/100100/100100/100个别因素基础设施条件100/110100/105100/110临街因素100/100100/102100/102容积率130/105130/130130/120实例修正后价格450144374748(5)确定待估宗地的比准价格经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2，取3个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。2．成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。(1)计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)(2)土地取得费1)居民拆迁安置费。评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。则居民拆迁安置费为：12×(51-3)=576(万元)2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。3)管理费及不可预见费。576×3%=17.28(万元)4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0.5年，计算利息为：576×5.85%×0.5=16.85(万元)5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。6)税费。未发生经营收入，税费不计。7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：57.18×67.33/70=55(万元)。8)成本逼近法计算土地价格为：576+0+17.28+16.85+0+0+55=665.13(万元)。单位土地面积单价=665.13/1020=6520.88(元/m2)三、地价的确定1．地价的确定方法成本逼近法估价结果为6520.88元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。2．估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价为4562元/m2总价为4562×2244=10237128(元)大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)第四部分附件1．委托估价函2．待估宗地位置示意图3．国有土地出让合同复印件4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件5．估价机构营业执照复印件6．估价机构资质证书复印件7．土地估价师资质证书复印件2009年7月14日
请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。 (4)土地估价委托书。 (5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。 六、估价基准日 2005年12月31日。 七、估价日期 2005年12月30日至2006年1月5日。 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为以下内容。 评估土地面积：2504.1m2。 单位面积地价：4069.07元/m2。 总地价：10189358元。 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 (1)土地估价师签字：××× 土地估价师资格证书号：××××××××× (2)土地估价师签字：××× 土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字：××× (土地估价机构公章) 2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题：
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××储运公司××仓库部分土地和库房估价二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。五、估价依据(略)六、价格定义本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日2008年9月八、估价日期2008年8月30日-9月20日九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2；房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。十、需要特殊说明的事项1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报纸杂志上刊载。4)本报告有效期为1年。5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名×××注册房地产估价师编号×××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)2009年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营的土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于2000年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格1．土地估价(1)成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例。比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。3)编制因素条件说明，见表4。4)编制比较因素条件指数表(略)。5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见表5。表5因素修正比较实例ABc地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值：地价=(24+23.7+24.05)/3=23.9(美元/m2)取整为：24美元/m26)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则地价=24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)=28.45+8.47+3.2=40.12(美元/m2)8)总地价。总地价=40.12×4850=194582(美元)，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)(2)收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。1)××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)。880.5×(1-5.56%)-320=511.5(万元)4)计算地价(土地还原利率取7%)。地价=[(511.5/7%)×(1-1/(1+7%)50)/152000]×4850=225.2(万元)(3)地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161.5+225.2)2=193.35(万元)2．求取房屋价格(1)计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，1993年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100×5800=6380000(元)(2)计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]=104206(元)2)折旧总额：104206×14=1458884(元)(3)计算房屋现值6380000-1458884=4921116(元)，取492.1万元3．评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=193.35+492.1=685.45(万元)四、估价结果(略)第四部分附件1．房屋产权证书2．估价对象照片3．××公司营业执照
请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。
(一)某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，从而可为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1．本次评估假设条件。 (1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2．开发完成后的房地产总价值估算。 (1)选择交易案例。 通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况如表1所示。 表1案例情况说明表 序号 项目名称 项目位置 用途 交易日期 销售价格/(元·米-2) A ××大厦 西二环××大街 综合 2003.6 13800 B ××大厦 ××区××大街 综合 2003.6 14000 C ××国际 ××区××路东侧 综合 2003.6 14000 (2)比较因素的选择。 根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 (3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。 经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。 表2 比较因素修正系数表 比较因素 委估对象 A B C 交易价格 待求 13800 14000 14000 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 权益情况 100 100 100 100 区域因素 100 99 100 100 胳臂因素 100 102 102 102 开发完后的比较价格 待求 13666 13725 13725 3．整个开发项目的开发成本估算 (1)建安综合成本。 通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/平方米。委估对象规划总建筑面积91800平方米，其中地上建筑面积67000平方米，地下3层，建筑面积24 800平方米，包括车库建筑面积9192平方米，设备用房建筑面积7804平方米，人防建筑面积7804平方米。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 故委估对象项目总收益建筑面积为76192平方米，则综合用途分摊建安费用为3253元/平方米(2700×91800/76192=3253)费用情况如表3所示。 表3各项费用情况 项目名称 单方成本/(元/平方米) 总费用/万元 备注 建安费用 3253 包括结构 红线内市政费用 488 建安费用的15% 建造成本 3741 25064.70 前二项之和 管理费用 488 建安费用的15% 专业人士费 412 建造成本的11% 总投资额 4614 31094.7 前三项之和 利息 524 利率5.49%，开发期为2年，平均首付，以复利计算 合计 5165 34605.50 总计×综合建筑面积 建安综合成本为34 605.50万元。 (2)销售费用。 参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用如表4所示。 表4各项费用情况 项目名称 先收费用/万元 备注 营业税及附加 5050.29 总价值的5.5% 代理及广告费 2754.71 总价值的3% 合计 7805.00 上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。 (3)发展商合理利润。 本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。 发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元) 发展商合理利润为6218.94万元。 4．求项目开发余值。 项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(万元) 5．求熟地价。 设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。 熟地总价=43194.06/[1+20%十(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元) 熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/平方米 6．征地拆迁及其他费用。 根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/平方米。 7．求毛地价。 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3lOO=1811(元/平方米) 问题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容) 请阅读后指出错误并说明原因。 第一部分 总述 一、土地估价项目名称(略) 二、委托方(略) 三、受托方(略) 四、土地估价对象(略) 五、土地估价目的(略) 六、土地估价依据 (1)《土地管理法》及实施条例。 (2)《城市房地产管理法》。 (3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 (4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。 (5)×××市有关土地的法律法规及文件规定。 (6)委托方提供的有关资料(略)。 (7)土地估价师实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义 此次估价地价是估价对象50年限工业用地国有土地使用权于估价基准日的价格。 八、土地估价基准日 1997年6月30日。 九、土地估价日期 1997年8月13日。 十、土地估价结果 总地价：40605565.8元。 估价结果一览表(略) 十一、需要特别说明的事项 (1)本报告提供的土地价格构成中不包含估价地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告估价地块为×××厂划拨土地的一部分，估价范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为估价时的参考。 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。 (5)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。 (6)本报告自估价基准日起半年内有效。 十二、土地估价师(略) 十三、土地估价机构(略) 第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析 一、土地估价对象 1．土地位置状况 委估地块为×××厂用地范围内的一部分，位于×××区×××大道×××号，西临×××江、北靠×××路、东临×××大道、南至×××厂，距×××大桥约3.5km。 2．土地登记状况 ×××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为×××厂。 估价对象为×××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况如下。南区：国有建设用地使用证号为第×××号，图号为×××，地号为×××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第×××号，图号为×××，地号为×××，土地总面积628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。 3．土地权利状况 估价对象土地使用权为×××厂以行政划拨方式取得。 4．建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 1)位置 估价对象位于×××新区×××江东岸，距市中心约12km，×××口岸约1km，距×××大桥约3.5km。 2)交通条件(略) 3)区域性质 由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。 4)集聚条件 估价对象周边规划为开发区，有×××保税区、×××出口加工区、×××高科技园区等，工业集聚规模较高。 5)地块面积及形状 待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。 3．个别因素 1)环境条件 估价对象所在区域附近工厂相对集中，如×××化工厂、×××煤气厂等，有一定的空气污染。 2)地质条件 估价地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。 3)临江条件 估价地块临×××江，有较理想的水运条件。 4)土地使用权年限 取国家规定的工业用地出让最高年限50年。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则(略) 二、土地估价思路与方法选择 根据此次估价目的和估价价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的估价方法。近年来，×××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法估价待估土地价格。 三、土地估价过程 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易案例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下： 待估土地价格=交易案例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 1．比较案例的选择 通过对市场交易案例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易案例作为比较案例。 2．比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素，结合估价对象和比较案例的差异情况，选择若干比较因素。 3．编制比较因素条件说明表 待估土地和比较案例的各因素条件说明见表1。 表1 比较因素条件说明表 比较因素 待估土地及案例 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 交易时间 1997.6 1994.1 1994.9 1991.3 交易情况 正常 正常 偏高 正常 区域因素 离市中心距离/km 12 13 18 12 区域性质 工业、居民区 工业区域 工业区域 工业区域 土地面积、形状 72034m2，不规则 476m2，不规则 5000m2，不规则 25799m2，不规则 个别因素 容积率 0.75 0.8 0.5 0.7 环境条件 污染小 污染较大 无污染 污染小 基础设施状况 六通一平 七通一平 七通一平 七通一平 年限 50 30 50 50 4．编制比较因素条件指数表 比较因素条件指数见表2。 表2 比较因素条件指数表 比较因素 待估土地案例 待估土地 比较案例1 比较案例2 比较案例3 交易时间 100 105 105 105 交易情况 100 100 115 100 区域因素 离市中心距离 100 100 98 100 区域性质 100 102 102 102 面积、形状 100 101 101 101 个别因素 容积率 100 100 90 100 环境条件 100 98 101 100 基础设施状况 100 100 100 100 年限 100 93.7 100 100 表中有关修正说明如下。 1)基准日修正系数目前，工业用地地价下跌了5%。 2)案例2年限修正系数 年限修正系数=[1+1/(1+r)30]/[1+1/(1+r)50] 5．编制比较因素修正系数表 由表2进一步得到各项修正系数，见表3。 表3 比较因素修正系数表 比较因素 待估土地案例 比较案例1 比较案例2 比较案例3 案例地价/(元/m2) 560 770 543 交易时间 100/105 100/105 100/105 交易情况 100/100 100/115 100/100 区域因素 离市中心距离 100/100 100/98 100/100 区域性质 100/102 100/102 100/102 面积、形状 100/101 100/101 100/101 个别因素 容积率 100/100 90/100 100/100 环境条件 100/98 100/101 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 年限 100/93.7 100/100 100/100 修正后价格/(元/m2) 563.8 625.4 502.0 6．案例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较案例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估土地价格。 待估土地地价=(563.8+652.4+502.0)÷3=563.7(元/m2) (二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法的基本公式为 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。(略) (2)土地开发费用：取110元/m2。 (3)投资利息。 假定土地取得后即进行开发，开发期限为1年，则 利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m2) (4)投资利润。 土地开发投资利润率取12%，则 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m2) 上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格 V=(1)+(2)+(3)+(4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m2) (三)土地估价结果的确定 上述两种方法估价结果分别为563.7元/m2和377.5元/m2。由于近年来×××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的估价结果作为待估土地最终估价结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则估价总价格为40605565.8元。 第四部分 附件(略)
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称××厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的对××厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》(5)××市有关土地的法律法规及文件规定(6)委托方提供的有关资料(略)(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料七、地价定义此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日2009年6月30日九、估价日期2009年8月13日十、估价结果总地价：40605565.80元估价结果一览表(略)。十一、需要特殊说明的事项1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)十三、土地估价机构(略)2009年8月22日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。2．土地登记状况××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区，国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。3．土地权利状况估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。4．建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素(略)2．区域因素(1)位置评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。(2)交通条件(略)(3)区域性质由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较大。(5)地块面积及形状待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。3．个别因素(1)环境条件评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。(2)地质条件评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件评估地块临××江，有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程1．市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式为待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数(1)比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。(2)比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。(3)因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明见表1。(4)编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2。表中有关修正说明如下：1)期日修正。目前，工业用地地价约下跌了5%。2)实例2年期修正。[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%.(5)因素修正由上表进一步得到各项修正系数，见表3。(6)实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.80+625.40+502.00)÷3=563.73(元/m2)2．成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式为地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。①耕地占用税：6.0元/m2；②菜地建设基金：45.0元/m2；③粮油差价补偿费：3.7元/m2；④土地补偿费：11.5元/m2；⑤青苗补偿费：2.0元/m2；⑥土地平整费：15元/m2；⑦劳动力安置费：60.0元/m2；⑧养老费：49.5元/m2；⑨征地管理费：(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=3.7(元/m2)；⑩不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8(元/m2)。上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/m2。2)土地开发费用：取110元/m2。3)投资利息：假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则利息=199.2×10.08%×1+110×10.08%×1=31.2(元/m2)4)投资利润：土地开发投资利润率取12%，则投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)×12%=37.1(元/m2)上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=1)+2)+3)+4)=199.2+110+31.2+37.1=377.5(元/m2)3．评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40607726.8元。第四部分附件(略)