问答题以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1．土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92．25元／m 2 。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m 2 ，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m 2 。 2．有关税费 A．土地管理费 根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2％征收”，确定估价对象土地管理费为1．8元／m 2 。 B．耕地占用税 根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[1987]119号)，耕地占用税为8元／m 2 。 C．耕地开垦费 根据《××省土地管理条例》第29条，在(10～15)元／m 2 的征收范围，本次评估过程中，按10元／m 2 征收耕地开垦费。 有关税费=A+B+C=19．8元／m 2 土地开发费 估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m 2 。 4．投资利息 投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投人资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6．12％，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下： 投资利息：(土地取得费+有关税费)×开发周期×6．12％+土地开发费×开发周期×1／2×6．12％=(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2 ×6．12％=9．32元／m 2 投资利润 通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10％左右，则估价对象投资利润为： 投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10％=19．48元／m 2 土地增值收益 根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10％—30％计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率按15％计。根据土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15％=33．54元／m 2 无限年期土地使用权价格 该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为： 土地单价=1+2+3+4+5+6 =90+19．8+85+9．32+19．48+33．54 =257．14元／m 2 区位修正 成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6．64％。 则：区位修正后土地使用权价格=257．14×(1+6．64％) =274．21元／m 2 有限年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：V N =V n ×[1-1／(1+r) N ] 式中 V N ——估价对象N年期土地使用权价格(元／m 2 )； V n ——无限年期土地使用权价格(元／m 2 )； r——土地还原率取6％(按估价基准日中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6％计)； N——剩余土地使用年期。 运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253．3元／m 2 。” 问题：

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：××储运公司××仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的：为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略)六、价格定义：本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日：2008年9月八、估价日期：2008年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名××注册房地产估价师编号××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)2009年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1．土地位置状况位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6等。2．土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。3．建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1．一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2．环境因素××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3．个别因素××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1．成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明见下表。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。因素修正见下表。因素修正表比较实例ABC地价/(美元/m2)242321区域因素100/100100/99100/97个别因素100/100100/99100/90比准价格/(美元/m2)2423.724.05上述比准价格接近，取其算术平均值地价=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2取整为24美元/m2(6)计算土地开发费。根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价。利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率7%，则地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/m2=(28.45+8.47+3.2)美元/m2=40.12美元/m2(8)总地价=40.12美元/m2÷4850m2=194582美元，合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)2．收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。(1)××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%)[880.5×(1-5.56%)-320]万元=511.5万元(4)计算地价(土地还原利率取7%)地价=[(511.5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850万元=225.2万元3．地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为(161.5+225.2)万元/2=193.35万元(二)求取房屋价格1．计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2t货梯，该房屋于1994年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则房屋重置价为：1100元/m2×5800m2=6380000元2．计算房屋折旧(设残值率为2%，耐用年限为60年)(1)年折旧额：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元(2)折旧总额：104206元×14=1458884元3．计算房屋现值(6380000-1458884)元=4921116元，取492.1万元(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=(193.35+492.1)万元=685.45万元四、估价结果(略)第四部分附件一、房屋产权证书二、估价对象照片三、××公司营业执照

问答题下面为某土地估价技术报告的估价部分，请指出错误。 第三部分 土地估价 一、土地估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则如下。 1．最有效使用原则(略) 2．供需原则(略) 3．变动原则(略) 4．协调原则(略) 5．综合分析原则(略) 6．多种估价方法相结合的原则(略) 总之，在估价过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格估价，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确。 二、土地估价方法及土地估价过程 根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应遵照《地价估价的技术规程》，根据当地地产市场发育状况，并结合土地估价师收集的有关资料、待估土地的具体条件、用地性质及估价目的等，选择估价方法。 由于待估土地在《×××市区土地级别与基准地价更新工作报告》覆盖范围内，因此，可选用基准地价系数修正法；通过收集来的资料分析，由于估价对象为工业用地，所在区域近年来有征地标准可参考，因此，可选用成本逼近法进行估价。 综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法对待估土地进行估价。(注：估价基准日为2012年6月30日) 待估土地估价过程如下。 (一)基准地价系数修正法 1．基准地价成果介绍及内涵 根据×××市2008年公布实施的《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》，不同用途的基准地价参见表1。 表1 ×××市区级别基准地价表 (单位：元/m2) 土地级别 商业用地 住宅用地 工业用地 一级 2489 1445 688 二级 1874 1218 546 三级 1625 996 448 四级 1336 744 312 五级 772 577 六级 543 453 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等估价成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。 依据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)(GB/T18508—2001)与《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》，其基准地价系数修正法估价土地地价的计算公式为 基准地价系数修正法估价的土地地价(基准地价设定开发程度下的土地地价)=基准地价×K1×K2×K3×…×(1+∑Ki) 式中：K1——基准日修正系数； K2——土地使用年限修正系数； K3——土地形状修正系数； ∑Ki——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。 如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到估价设定估价对象开发程度条件下的土地地价，故 设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度下的土地地价+开发程度修正值 2．确定估价对象的土地级别及基准地价 估价对象位于×××市市区内，根据×××市市区土地级别图，确定估价对象所在土地级别和基准地价，本次参照工业三级用地基准地价为448元/m2，具体见表3-1-1。 3．确定基准日修正系数(K1) ×××市市区基准地价基准日为2007年12月31日，近段时间该区域工业地价稳中有升，上升幅度在10%～20%之间，本次估价确定待估土地基准日修正系数为K1=1.15。 4．确定土地使用权年限修正系数(K2) K2=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中：K2——土地使用年限修正系数； r——土地还原率7%； m——估价对象设定使用年限； n——基准地价设定土地使用年限。 由于基准地价设定土地使用年限为工业用地最高使用年限50年，本次估价估价对象剩余使用年限为43.73年，故土地使用年限修正系数K2=0.9814。 5．确定土地形状修正系数(K3) 土地形状规则与否，对土地的最有效利用有一定的影响，并会导致土地价值产生差异，因此，需对土地形状进行修正。依据2008年公布实施的《邢台市区土地级别与基准地价更新结果报告》，制定土地形状修正系数表(见表2)。 表2 待估土地形状修正系数表 用途 形状规则，长方形或矩形，利用方便 形状较规则，近似长方形、矩形，利用较方便 较规则梯形、多边形.利用一般 不规则多边形，利用有一定困难 形状极不规则，三角形、条形等，利用困难 工业 1 1～0.95 0.95～0.90 0.90～0.85 ＜0.85 待估土地形状为较规则多边形，利用较方便，确定土地形状修正系数K3=0.98。 6．确定开发程度修正系数(K4) 开发程度修正系数(K4)见表3。 表3 开发程度差异系调整表 项目 高配置水平(成体系) 中配置水平(主干通过) 低配置水平(接近主干) 系数(+%) 开发情况 系数/(%) 开发情况 系数/(-%) 开发情况 通路 3～6 路网密度大，道路等级高，路况质量优，通达度高，达到规划设计标准 0 通达度一般，能满足通达需要，有主次干道路通过，路况质量一般 3～6 区域内道路少或仅有支路，路况差，远离主干道路 通电 2～3 建有变电站，通过地下电缆输送电源，电力供应充分 0 有架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需求 2～3 远离输电线路，接电不方便 通信 1～2 地埋通信光缆，通信方便、快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 0 有主要架空电缆通过，接线方便 1～2 与电缆有一定距离，可接线，但不方便 供水 1～3 靠近水厂，供水系统呈循环状，供水保证率极高能满足要求，达到规划设计标准 0 有市政供水主管道通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利 1～3 远离供水主管道，可连接，但不方便或保证率低 排水 2～4 雨污分流，砼管通排放，截面大，路面双排，通畅度极高。达到规划设计标准 0 雨污分流路面单排或雨污合流晴沟排放截面大，排水通畅，基本能满足需求 2～4 雨污合流暗沟排放，截面小，路面单排，排水条件差，遇大雨排放不及 供暖 1～3 邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有主管通过，距离不远，可连接 1～3 远离供暖主管道，可连接，但不方便 供气 1～3 邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有市政主管通过，距离不远，可连接 1～3 远离供气主管道，可连接，但不方便 平整 1～2 地面平整，大部分硬化，易利用 0 地面基本平整，基本可以利用 1～2 地面无大起伏，需经过简单平整 待估土地所在区域设定土地开发程度为土地红线外“七通”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气)及土地内场地平整。通路：北临混合型主干道中兴西大街，道路通达度高，修正+5%；通电：通过地下电缆输送电源，电力供应充分，修正+2%；通信：地埋通信光缆，通信方便快捷，修正+2%；供水：有市政供水主管道通过，管径能满足日常需求，修正0；排水：雨污分流，砼管排放，截面大，路面双排，修正+3%；供暖：紧邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；供气：紧邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；平整：地面平整，大部分硬化，易利用，修正+2%。据此，待估土地整体土地开发程度修正为 K4=150×(1+5%+2%+2%+0+3%+2%+2%+2%)-100=77.00(元/m2) 7．计算基准地价设定开发程度条件下的土地地价 因本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到估价对象设定开发程度条件下的土地地价，故 设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度条件下的土地地价+开发程度修正值，经以上分析，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格： 基准地价设定开发程度条件下的土地地价=基准地价×K1×K2×K3×(1+Ki)×K4=448×1.15×0.9814×0.98×77.00=626.27(元/m2) (二)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 其基本计算公式为 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益 3．土地取得费及相关税费 土地取得费及相关税费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)等费税。 1)土地取得费 土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用，包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费。估价对象所在区域位于一级区片价范围之内，一级区片价为18.9175万元/亩左右，故征地费取18.9175万元/亩(即283.76元/m2)。 青苗及地上物补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。参照当地类似土地一季度的青苗及地上物补偿费，约为500～1500元/亩，本次估价取1500元/亩(即2.25元/m2)。 故确定估价对象土地取得费为286.01元/m2。 2)相关税费 (1)征地管理费。 (2)耕地占用税。 (3)造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)。 (4)不可预见费。 不可预见费=土地取得费×10%=286.01×10%=28.60(元/m2) 相关税费=A+B+C+D=73.60(元/m2) 土地取得费及相关税费合计=(1)+(2)=359.61(元/m2) 2．土地开发费 根据委托方提供的资料和土地估价师实地勘察，待估土地所在区域土地开发程度为“七通一平”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气及土地内场地平整)，根据×××市国土资源局提供的资料，市区的土地开发费用标准为60～150元/m2，其中“七通一平”的开发费为150元/m2。鉴于待估土地开发程度的具体情况，确定此次估价的土地开发费为177元/m2。 3．投资利息 根据估价对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的短期贷款(6个月至1年)利息率66.56%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故 投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.56%+土地开发费×开发周期×1/2×6.56%=29.40(元/m2) 4．投资利润 本次估价取土地开发的投资利润率为10%，则投资利润为 投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息)×利润率 5．土地增值收益 当前土地增值收益按成本价格的15%计。 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利润)×15%=88.98(元/m2) 6．区位修正 待估土地位于市区西部工业三级用地范围内，根据其所在区域的区位条件，综合确定待估土地的区位修正系数为1.0885。 7．土地使用权价格 依据成本逼近法计算公式，将上述1～5项相加，再乘以区位修正系数即得土地使用权价格为774.57元/m2。

问答题下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 ××区××大厦项目用地地价评估 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 ××房地产评估有限公司 四、估价目的 委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。 五、估价日期 二００三年六月二十四日至二００三年六月三十日 六、估价基准日 二００三年六月二十四日 七、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。熟地价是指估价对象在2003年6月24日，委估地块实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)，红线内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖及场地平整)，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格，它由土地使用权出让金、基础设施配套建设费两部分构成；毛地价由土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其他费用三部分构成。 八、估价结果 北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为 毛地总价 毛地总价：12611.52万元 大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整 熟地总价 熟地总价：36231.04万元 大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整 详见土地估价结果一览表 九、土地估价师签字(略) 十、土地估价机构(略) 土地估价结果一览表(略) 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托估价方与土地使用者为同一单位。 委托估价方具体情况：(略) 二、估价对象 委估对象为××区××大厦项目所对应的国有土地使用权，土地面积13850m2，土地用途为综合及地下车库用地，土地使用者为北京××房地产开发有限公司。 三、估价对象概况 (一)土地登记状况 委估地块位于北京市××区××街××胡同，四至(略)；土地级别为二级。 根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]，委估地块现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发建设。 根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13 850ni2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下三层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。 (二)土地权利状况 ××区××大厦项目用地土地所有权属于中华人民共和国。根据《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号]以及《建设用地规划许可证》[(96)规地字01411]，现由北京××房地产开发有限公司进行房地产开发，拟办理土地出让手续。 该项目用地目前未发生抵押、租赁、担保等他项权利。 (三)建筑物和地上附着物状况 1．土地利用现状 委估地块内目前建筑物主体结构工程已建完地下三层，正进行地上一层的主体结构施工。 2．规划设计条件 依据《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141]、《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]及《建设工程规划许可证》[2001-规建字0150]，该宗地具体规划条件如下。 (1)规划建设用地面积：13850m2。 (2)代征城市公共用地面积：代征道路用地面积4570m2。 (3)技术经济指标：总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2。设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。 (4)建筑高度：限高60m。 (5)建筑层数：地上16层(西侧12层)，地下3层。 (6)停车数量：地下机动车位560个。 (7)绿地率：30.1%。 四、影响地价的因素说明 (一)一般因素(略) (二)区域因素(略) (三)个别因素 该项目用地为综合及地下车库用地，地势平坦，地质条件良好。地块形状较规则。 根据委托方提供的《审定设计方案通知书》 [2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13850m2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；地下3层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。 宗地红线内基础设施达到“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气)及“场地平整”。 第三部分 土地估价结果 一、估价依据 (一)有关政策法规和文件 1．《中华人民共和国土地管理法》 2．《中华人民共和国城市房地产管理法》 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 4．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001 5．北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准 6．《北京市基准地价表》[京政发(2003)32号] (二)委托估价方提供的资料 1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号] 2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141] 3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194] 4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775] 5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150] 6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号] 7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》 8．有关评估的其他资料 二、土地估价 (一)估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，由于这些因素又经常处于变动之中，我们在估价时遵循以下原则。 1．替代原则 地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 2．供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。 3．变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。 4．预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 5．报酬递增、递减原则 报酬递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。 6．贡献原则 不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 (二)估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价修正法切实可行；二是估价对象为待开发用地，符合假设开发法的应用条件及适用范围；三是估价对象为综合及地下车库用地，评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。具体估价步骤如下。 1．基准地价修正法 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价(《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了更新调整，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。 调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”；工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。 基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 2．假设开发法 假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。 其基本计算公式为： V=A-B-C 式中V—土地价格； A—开发完成后的房地产总价值； B—整个开发项目的开发成本； C—发展商合理利润。 3．市场比较法 在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。 其计算公式为： V=VB×A×B×D×E式中V—待估宗地价格； VB—比较实例价格； A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数； B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数； D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数； E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。 4．对上述三种方法求出的土地价格进行技术处理，最终求出委估地块综合用地的总地价和单位地价。 (三)估价结果 北京××房地产开发有限公司委托评估的××区××大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格(币种：人民币)为 毛地总价 毛地总价：12611.52万元 大写金额：壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整 熟地总价 熟地总价：36231.04万元 大写金额：叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整 三、估价结果和估价报告的使用 1．估价的前提条件和假设条件 (1)估价对象作为综合及地下车库用地为最有效利用方式。 (2)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (3)任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。 (4)委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。 (5)评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖)及宗地红线内“场地平整”。 (6)委托方提供的资料属实。 (7)本报告评估价格是指在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2003年6月24日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格。 2．估价结果和估价报告的使用 (1)估价人员依据中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》和《北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 (2)土地出让为政府行为，办理土地使用权出让时，应以北京市国土资源和房屋管理局最终审定结果为准。 (3)本报告自审定结果确定之日起一年内有效。 (4)本评估报告和估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其他用途。 (5)本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归北京首佳房地产评估有限公司所有。 3．需要特殊说明的事项 委估对象于1997年9月30日与北京市房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》[京房地出让(合)字(97)第304号]，已缴纳部分地价款。 第四部分 附件 1．《关于合作经营北京××房地产有限公司项目建议书(代可行性研究报告)的批复》[京计基字(1994)第1419号] 2．《建设用地规划许可证》[(96)规地字0141] 3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：95拨122]、[测号：96拨2194] 4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775] 5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150] 6．《建设工程开工证》[京建开字(98)第8995号] 7．《关于××大厦项目建筑面积及用途的说明》 8．宗地区域位置图 9．土地估价机构企业法人营业执照 10．土地估价机构资质证书 二００三年六月三十日

下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 假设用开发法求取委估地块综合用途地价。 1．本次评估假设条件。 (1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。 (2)委估对象最佳用途为综合。 (3)该项目在建成后即销售完毕。 2．开发完成后的房地产总价值估算。 (1)选择交易案例。 通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况见表1。 {{B}}表1 案例情况说明表{{/B}} 序号 项目名称 项目位置 用途 交易日期 销售价格/(元/米2) A ××大厦 西二环××大街 综合 2003.6 13800 B ××大厦 ××区××大街 综合 2003.6 14000 C ××国际 ××区××路东侧 综合 2003.6 14000(2)比较因素的选择。根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。(3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。经过比较分析，3个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/米2)总开发价值=13705×67000/10000=91823.50(万元)总开发价值为91823.50万元。 {{B}}表2 比较因素修正系数表{{/B}} 比较因素 委估对象 A B C 交易价格 待求 13800 14000 14000 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 权益状况 100 100 100 100 区域因素 100 99 100 100 个别因素 100 102 102 102 开发完成后的比准价格/(元/米2) 待求 13666 13725 137253．整个开发项目的开发成本估算。(1)建安综合成本。通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/米2。委估对象规划总建筑面积91800m2，其中地上建筑面积67000m2，地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。故委估对象项目总收益建筑面积为76192m2，则综合用途分摊建安费用为3253元/米2(2700×91800/76192)。费用情况见表3。 {{B}}表3 各项费用情况{{/B}} 项目名称 单方成本/(元/米2) 总费用/万元 备注 建安费用 3253 包括结构、设备及装修 红线内市政费用 488 建安费用的15% 建造成本 3741 25064.70 前两项之和 管理费用 488 建安费用的15% 专业人士费 412 建造成本的11% 总投资额 4641 31094.7 前三项之和 利息 524 利率5.49%，开发期为2年，均匀投入，以复利计算 合计 5165 34605.50 总计×综合建筑面积建安综合成本为34605.50万元。(2)销售费用。参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用见表4。 {{B}}表4 各项费用情况{{/B}} 项目名称 销售费用/万元 备注 营业税及附加 5050.29 总价值的5.5% 代理及广告费 2754.71 总价值的3% 合计 7805.00 上述两项之和 销售总费用为7805.00万元。 (3)发展商合理利润。 本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。 发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元) 发展商合理利润为6218.94万元。 4．求项目开发余值。 项目开发余值=开发完成后的房地产总价值-整个开发项目的开发成本-开发商合理利润=开发完成后的房地产总价值-建安综合成本-销售税费-发展商合理利润=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94=43194.06(万元) 5．求熟地价。 设该项目开发期为2年，取客观利润率为20%。 熟地总价=43194.06/[1+20%+(1+5.49%)2-1]=32901.89(万元) 熟地楼面价=熟地总价/综合建筑面积=4911元/米2 6．征地拆迁及其他费用。 根据委估地块周边地区征地拆迁及其他费用的实际情况，该地区征地拆迁及其他费用楼面单价取3100元/米2。 7．求毛地价。 楼面毛地价=熟地楼面-楼面征地拆迁及其他费用=4911-3100=1811(元/米2) [问题]

案例分析题该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。

问答题暂缺题干

单选题在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，______问题一直是核心问题和前提条件。 A.土地政策 B.地价 C.地价体系 D.地价标准

多选题下列选项中能列入土地取得费的有______。 A.征地费 B.劳动力安置费 C.土地平整费 D.拆迁费 E.土地整理费

问答题下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成效地价/(元/m2) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m2 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 40 2．建立价格可比基础(略) 3．因素条件说明 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主有5条公交线路 生活型主干道为主有3条公交线路 生活型主干道 为主有3条公交线路 混合型主干道为主有4条公交线路 总用地面积/m2 2504.1,适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 90 51 50 4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 成效地价 100 100 100 100 商业繁华程度 100 96 96 99 交通条件 100 98 100 100 总用地面积/m2 100 100 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 98 5．计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则： 比准地价A＝3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)＝3808.71(元/m2) 比准地价B＝3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)＝395033(元/m2) 比准地价C＝3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)＝4387.56(元/m2) 通过对上述三个比准价格分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。 请根据上述内容回答以下问题。 1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？ 2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。 3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明( )(只有1个选项)。 A．以案例B作为比较基准 B．案例B所在时点是地价指数基期 C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致 D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零 4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？