摘要
商业地产是城市竞争力的重要载体,它的发展与城市化进程息息相关。中国商业地产经历十几年的爆发式增长后,开始步入存量时代。经济增速放缓加上电商的冲击,商业空置及运营价值缺失的问题逐渐暴露出来,存量商业的运营管理越发受到开发企业所重视。首先,商业地产运营管理优化研究的目的在于提高企业创造价值的效率,增强企业的竞争优势。本文对商业地产的概念、分类及特点进行阐述,结合国内外研究成果,引用价值链理论及微笑曲线理论,分析商业地产价值链活动过程及各参与主体利益如何实现,并从企业内部价值链、横向价值链、纵向价值链三个方面构建商业地产的价值链。其次,笔者从价值链视角对商业地产不同运营模式进行梳理,结合国内外商业地产运营现状对比分析,发现国内商业地产企业沿用住宅开发的经营模式,缺乏对商业地产价值链的认识,具体表现出运营模式粗放,盲目规划布局、招商运营管理欠缺,融资渠道单一、专业人才短缺等共性问题,并从运营模式及价值链活动环节对问题的成因进行分析。接着对三种典型商业地产运营模式进行对比研究,为本文案例企业的研究提供参照。然后,笔者重点针对商业地产面临的宏观环境及行业发展现状进行分析,接着对公司概况和商业项目运营管理现状重点论述,从价值链视角对运营管理存在的主要问题及成因进行剖析,找出价值链环节中需要优化的五个活动环节。最后,运用运营价值链重构和流程再造理论,从内部价值链、横向价值链、纵向价值链三个方面提出优化提升的总体策略,并针对价值活动薄弱环节制定具体优化内容和保障措施。由此,笔者得出新形势下商业地产价值链统一运营管理的管控模式,实现了价值链的价值提升,在现实中能够为同类型商业地产开发企业运营管理提供参考和借鉴。
